У мінулыя гады эксперты рынку загараднага жылля раілі займацца пошукам такой нерухомасці выключна ў незімовы час. Бадай, раней такая парада была дарэчы: любыя недахопы нерухомасці схаваюцца пад снегам. Але сёлетняя еўразіма стабільным снегам і маразамі нас не цешыць. Так што на календары адно, а на дварэ — амаль вясна. Самы час гаварыць пра цэны на дачы, вырашылі мы і задалі адпаведныя пытанні начальніку аддзела «Дамы. Дачы. Катэджы» агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Алене Акуліч.
— Якая загарадная нерухомасць цяпер карыстаецца папулярнасцю ў пакупнікоў?
— Існуе памылковае меркаванне, што попыт на загарадную нерухомасць (зямельныя ўчасткі, дачы і жылыя дамы) узнікае ў кліентаў толькі ў цёплы час года, і асабліва вясной і восенню. Але гэта не так. Попыт ёсць заўсёды, проста ў залежнасці ад сезона ён вагаецца па цалкам зразумелых прычынах — загарадныя аб'екты значна камфортней аглядаць, калі цёпла. У той жа час сваім кліентам мы рэкамендуем не чакаць прыходу цяпла, а пачынаць пошукі менавіта тады, калі прымаецца рашэнне аб неабходнасці набыцця.
Па-першае, таму, што ў халодную пару года выяўляюцца ўсе недахопы: дзесьці цячэ дах, дзесьці прамярзае або задзімае, дзесьці падтапляе і г. д. Калі зялёныя насаджэнні без лістоты, то і сам аб'ект успрымаецца больш аб'ектыўна. У той час як увесну і ўлетку эмоцыі ад квітнеючай прыроды могуць схаваць ад вачэй недахопы прапанаванага варыянта.
Па-другое, нягледзячы на стабільны попыт на загарадную нерухомасць, цяпер прапанова на продаж значна перавышае колькасць пакупнікоў. І для таго каб выбраць прыдатны варыянт, неабходна шмат часу. Асабліва калі пошукамі займаецеся самастойна. Гэта пры пошуку кватэр усе варыянты можна паглядзець за адзін-два дні, а загарадныя аб'екты знаходзяцца на адлегласці ад горада і шляхі да іх не супадаюць. Нярэдка да нас па дапамогу звяртаюцца пакупнікі, якія за некалькі гадоў так і не змаглі знайсці прыдатнага варыянта і ўжо стаміліся ад безвыніковых пошукаў. Але і па здзелках, якія суправаджаюцца нашым агенцтвам, сярэдні тэрмін продажу/куплі складае парадку 45—60 дзён.
— Можа, зімой шукаюць нешта асаблівае, супертаннае ці, наадварот, — элітнае?
— Казаць пра змены сезонных прыярытэтаў у пакупнікоў не даводзіцца, бо структура здзелак непасрэдна залежыць ад структуры прапановы — г. зн. таго, з чаго выбіраюць пакупнікі ў той ці іншы перыяд часу.
Набываюць зусім розныя па якасці і фармаце аб'екты: ад маленькіх шчытавых домікаў на чатырох сотках (ад 5 тысяч долараў) да прасторных асабнякоў з акультуранай зонай рэкрэацыі ў асяроддзі. Сёння ёсць вельмі цікавы аб'ект — сядзібны комплекс з некалькіх дамоў, асноўнага і двух гасцявых для пражывання вялікай сям'і і вядзення сямейнага бізнесу. Тут цэны, вядома, нямалыя.
Ці, напрыклад, у спецыяльную групу можна вылучыць жылыя дамы і капітальныя дачы, якія набываюць у якасці альтэрнатывы асобнаму пакою ці кватэры ў Мінску. Кошт падобных аб'ектаў стартуе ад 15—20 тысяч долараў.
Так, у найбліжэйшым прыгарадзе Мінска для прадаўцоў аднапакаёвай кватэры ў сталіцы прапануецца пераезд з пашырэннем жылой плошчы без даплаты ў населены пункт з выдатна развітой інфраструктурай (па гарадскім тыпе), ёсць магчымасць дабудоўвання і прыбудовы. Усе выгоды, прысядзібны ўчастак з магчымасцю вядзення падсобнай гаспадаркі.
Таксама асобнай катэгорыяй пакупнікоў запатрабаваныя дамы пад рэстаўрацыю або зусім пад знос і будаўніцтва на ўчастку новага дома. Але самымі запатрабаванымі ў апошнія гады былі гатовыя да пражывання жылыя дамы, катэджы і таўнхаусы.
Калі казаць пра кошты на загарадную нерухомасць у цэлым, то яны залежаць ад наступных асноўных фактараў:
Да прыватных фактараў, якія ўплываюць на цэнаўтварэнне, можна аднесці зручнасць пад'язных шляхоў, блізкасць трасы, даступнасць грамадскага транспарту і г. д. Па аддаленасці ад Мінска найбольш запатрабаваная 50-кіламетровая зона. Чым бліжэй да Мінска, тым большая цана.
— Як змяніліся цэны за апошні час? Ці ёсць бюджэтныя домікі, недарагія катэджы?
— Апошні пік цэн на загарадную нерухомасць назіраўся ў перыяд з 2006 года па 2009-ы. У наступныя гады яны пакрысе, але зніжаліся. Гэта наглядна відаць не па цэнах прапановы, а па кошце рэальных здзелак, які ў працэсе гандлю з кожным годам становіцца ўсё ніжэйшым. Таму прадаўцам мы паказваем цэны рэальных здзелак і раім кіравацца менавіта імі пры вызначэнні пачатковага кошту. У адваротным выпадку продаж можа зацягнуцца на вельмі доўгі час.
Асноўная прычына зніжэння цэн — у пастаянным павелічэнні прапановы на фоне зніжэння попыту. А попыт зніжаецца ў выніку таго, што цяперашняе пакаленне патэнцыйных пакупнікоў замест загараднага адпачынку аддае перавагу адпачынку за мяжой, а замест доміка ў вёсцы — кватэры ў асяроддзі сацыяльнай інфраструктуры.
Калі да дачнага доміка не прад'яўляецца патрабаванняў прыдатнасці да круглагадовага пражывання, то цалкам рэальна набыць невялікую акуратную дачу на ўчастку плошчай 4-5 сотак за 5-8 тысяч долараў. І ўсё гэта ў межах Мінскага рэгіёна — да 50 кіламетраў ад МКАД.
— Ці мэтазгодна менавіта цяпер шукаць сабе загараднае жыллё? Можа, яно вясной патаннее? Вашы прагнозы па цэнах, па колькасці прапаноў?
— Увесну, магчыма, аб'ём прапановы стане крыху шырэйшым, але не істотна, бо ў сітуацыі канкурэнцыі прадаўцы, не прадаўшы аб'ект у цёплы час года, ужо не здымаюць на зіму яго з продажу. Магчыма, некаторыя з прадаўцоў дагэтуль лічаць, што вясной і летам шанцаў на продаж у іх больш, і разлічваюць так павялічыць кошт, — але па факце ўзняццем цэн яны толькі адсунуць продаж да таго часу, пакуль цана не апусціцца да рынкавай. У адрозненне ад кватэр, па аб'ектах загараднай нерухомасці вывесці сярэднюю цану немагчыма, таму што ўсе яны індывідуальныя і адрозніваюцца па вялікай колькасці паказчыкаў. Таму пры вызначэнні пачатковай цаны неабходна адштурхоўвацца ад рэальнага кошту здзелак па аналагічных аб'ектах.
— Ці паўплываюць танныя крэдыты на цэны гэтай нерухомасці?
— Крэдыты дапамогуць цэнам запаволіць зніжэнне і нават на пэўны час стабілізавацца на адным узроўні. Але не больш за тое. І вядома, пра рост кошту гаворка не ідзе, паколькі дысбаланс паміж прапановай і попытам занадта вялікі.
Сяргей КУРКАЧ
Сумесныя праекты ядзерных тэхналогій.
