В апреле количество сделок купли-продажи квартир в Минске по сравнению с мартом снизилось, но все равно оказалось рекордным. Продажи квартир в столице немного сократились: по предварительным данным в апреле купили 1488 квартир, что на 3,2% меньше, чем в предыдущем месяце. Однако текущий уровень спроса является максимальным для апреля за всю историю наблюдений. Отрицательную динамику показал и уровень предложения. За весь апрель в столичной базе находилось более 16,7 тысячи объявлений, что на 7% меньше, чем в марте.
Согласно аналитике главного жилищного портала столицы, в прошлом месяце наибольшее предпочтение покупатели традиционно отдавали однокомнатным квартирам. Однако их доля в общем числе сделок за месяц слегка снизилась и сейчас составила 40 %. Двухкомнатные квартиры выбирали уже чаще — в 36% (было 32%) случаев. Около 20% всех сделок пришлось на трехкомнатные квартиры.
Аналитики портала отмечают, что в новых готовых домах квартиры в прошлом месяце покупали лишь в 8% случаев, что чуть меньше, чем в марте. Среди районов чаще других выбирали Фрунзенский, Центральный и Октябрьский, реже — Московский и Партизанский. Меньше, чем в другие месяцы, покупатели интересовались квартирами в типовых и современных панельных домах: их доля снизилась на 3 %. В то же время чаще выбирали современные каркасные дома — их доля увеличилась на 5,3% и составила 24% от всех сделок.
По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БЕЛТН» Николая Простолупова, сейчас цены на квартиры на вторичном рынке жилья стабилизировались, однако в Минске наблюдается очень интересная ситуация. Квартир с хорошей отделкой (по приемлемой цене) в главном городе страны оказалось не очень и много. Поэтому при стабильном спросе полностью готовые для жилья квартиры в последнее время даже немного подорожали. Если минимальный ценник на стандартные однокомнатные квартиры начинается с 38 тысяч долларов, то полностью готовая к заселению квартира предлагается уже не ниже 43 тысяч долларов.
Как ни странно, но средняя стоимость проданных в Минске квартир за апрель снизилась на 0,2% и составила 1319 долларов за квадратный метр. Однако в разрезе количества комнат дешевле стали только трехкомнатные — на 2,2 %. В остальных случаях «квадрат» стал дороже. В зависимости от количества комнат ситуация была следующей:
Чуть выше мы рассматривали цены исключительно проданных на рынке квартир.
Средняя цена квартир предложения за апрель, наоборот, показала положительную динамику.
По сравнению с предыдущим месяцем она выросла на 2,2 % — до 1282 долларов за квадратный метр.
Такой рост средней цены квартир в объявлениях связан с тем, что в апреле ряд столичных агентств повышали цены в своих объявлениях о продаже квартир в отдельных новостройках преимущественно Октябрьского района. Вместе с тем стоит отметить, что в прошлом месяце продавцы повышали цены на самые бюджетные и самые дорогие квартиры достаточно равномерно.
В апреле, как и в предыдущем месяце, в большинстве микрорайонов столицы наблюдался рост средней стоимости квартир. Больше всего цены увеличились на квартиры в жилищной застройке «Минск-Мир», на участках «Орловская — Долгиновский тракт» и «велозавод». В то же время наибольшее снижение цен наблюдается по следующим микрорайонам: «Курасовщина», «Ульяновская — Красноармейская», «Сторожевская — Оперный театр».
Эксперты отмечают, что рост количества сделок в прошлом году во многом вызван появлением на вторичном рынке большого количества квартир «Минск-Мира», рост цен — оттуда же, поскольку продавцы выставляли жилье за более большую цену, чем они заплатили в процессе строительства. Кроме того, большую активность при покупке и строительстве квартир в этом проекте проявили региональные покупатели.
Удивительный факт: если в Минске мы наблюдали рост количества сделок и средних цен, то регионы в целом по году обычно придерживались темпа и направленности ситуации в столице. Однако в 2022 году ситуация несколько изменилась. Динамика цен и количества сделок в региональных городах была разнонаправленной: где-то наблюдался рост, где-то — снижение. Как правило, эти изменения варьировались в диапазоне плюс-минус 4%. Больше всех удивил и «отличился» Мозырь, где цены за последний квартал 2022 года выросли на 17 %.
По мнению большинства экспертов, цены зависят от очень многих факторов. Это себестоимость строительства, аппетиты застройщиков, уровень реальных доходов населения, доходность вложений в недвижимость (соотношение стоимости недвижимости и величины арендных ставок), ожидания продавцов и покупателей относительно роста/снижения цен, доступность и доходность для населения других инструментов получения дохода (предпринимательство, фондовый рынок и прочее). Совокупность этих факторов и формирует те цены, которые мы наблюдаем.
Что касается цен, то в столице за прошлый год у львиной доли сделок (до 93 %) цена квартир была до 100 тысяч долларов в эквиваленте. Подобные цифры ждут нас и по итогам этого года.
Аналитики считают, что в текущей экономической ситуации цены достигли своего максимума, их существенного роста ни в одном из сегментов по итогам 2023 года не ожидается.
По мнению Николая Простолупова, первичный рынок — это «локомотив» всего рынка недвижимости с точки зрения цены. Застройщики быстрее, чем население, реагируют на изменение ситуации и в сфере, и в экономике в целом. Поэтому, если снижают цены застройщики, то через какое-то время уменьшают свои аппетиты и индивидуальные продавцы. Серьезных изменений ни в ту, ни в другую сторону не будет, и по итогам года мы увидим приблизительно те же цифры, что и в начале 2023 года.
У наших читателей возникает, как правило, один вопрос: когда лучше всего идти на рынок за покупками? Как ни странно, выгоднее приобретать недвижимость в кризисное время, во время уменьшения количества сделок, неопределенности с точки зрения цены и дальнейших тенденций рынка. Именно в такие моменты застройщики предлагают самые «вкусные» цены, а индивидуальные продавцы готовы идти на серьезную торговлю. Такая ситуация ярче всего последний раз была в конце 2020-го — первой половине 2021 года.
По итогам 1-го квартала этого года продавцы квартир в столице, вдохновленные ростом спроса в конце 2022 года, подняли цены в среднем на 4,3 %. Реальные покупатели с такой постановкой вопроса не согласились. Ожидаемо, что произошло снижение количества сделок по сравнению с 4-м кварталом 2022 года, причем сразу на 23,4 % (с 4980 до 3812 сделок за квартал). Далее ситуация, по мнению аналитиков, будет развиваться в направлении сближения позиций продавца и покупателя.
На тех, кто продает, будут давить такие факторы, как увеличение срока продажи недвижимости, снижение привлекательности вложения денежных средств в квартиры. Текущая корректировка курса белорусского рубля также заставит задуматься о снижении цены в долларовом эквиваленте. Так называемые «чистые покупатели» (те, кто имеет денежные средства на руках) рано или поздно в этой ситуации заставят «одуматься» продавцов, что приведет к корректировке текущей средней цены на вторичном рынке.
Если рассматривать краткую перспективу, то, по мнению Николая Простолупова, к осени на нашем рынке возникнет временный дефицит стандартных квартир с качественным ремонтом. Уже сейчас по многим позициям (отдельные строительные материалы) наблюдается сужение общего предложения и достаточно весомый рост цен. Учитывая эти факты, продавцы квартир будут вынуждены слегка поднять цены на полностью готовое жилье. Летом на рынке жилищной недвижимости, как правило, наблюдается мертвый сезон. А вот в сентябре или октябре ожидается повышение ценников на квартиры в среднем на 3-5 %, считает наш эксперт.
Цены на недвижимость в областных городах показали опережающую динамику по сравнению со столицей с точки зрения роста цен. Так, за и квартал года цена предложения на квартиры в Бресте выросла на 2,6%, а за последний год изменение цены составило 6%. Текущая цена квадрата здесь — 866 долларов за квадратный метр. Это самое высокое значение среди областных центров.
В Гомеле цены на квартиры выросли на 1,6% за квартал и 11,4% за год, в среднем квартиру здесь оценивают в 704 доллара за «квадрат».
Гродно подтягивается за остальными областными центрами: в среднем за квадратный метр жилья здесь просят 793 доллара, что на 3,1% больше, чем в прошлом квартале и на 7,6% выше, чем год назад. Это по-прежнему второй по стоимости жилья областной центр Беларуси.
Вплотную к Гродно приблизился Могилев, где средняя цена предложения составила 762 доллара за квадратный метр (+4% за квартал, +11,7% за год). Самый дешевый из областных центров — по-прежнему Витебск. Здесь продавцы просят за квадрат в среднем 690 долларов (+7,1% за квартал и 12% за год).
Крупнейший портал традиционно приводит данные по стоимости жилья крупнейших городов соседних стран. В Киеве цены на квартиры снизились до 1446 долларов за квадратный метр (-34,5% за последние 12 месяцев), в Москве и Санкт-Петербурге выросли до 3331 и 2556 долларов за квадратный метр (+31,9% и +44,9% соответственно). Квартиру в Варшаве можно купить в среднем за 3189 долларов за квадратный метр (+0,3 %), в Вильнюсе — 2718 долларов за «квадрат» (+13,9%).
Самая дорогая квартира, купленная на вторичном рынке в апреле 2023 года, обошлась покупателю в 650 тысяч долларов в эквиваленте. Она была пятикомнатной, общей площадью 538,2 квадратного метра и располагалась на улице Веснинка. Это таунхаус. Стоимость квадратного метра составила 1208 долларов.
Сергей КУРКАЧ
Финалистка проекта «Академия талантов» на ОНТ — о творчестве и жизни.
На этой неделе Тельцы будут просто незаменимы везде, где их знают.
