Весна. Она в этом году в наших головах наступает быстрее, чем теплеет за окном. После почти сплошной спячки прошлого года рынок жилья в столице постепенно приходит в себя. На фоне стабилизации курса доллара и медленного возобновления программ кредитования жилой недвижимости все четче начинает проявлять себя отложенный спрос.
По словам директора агентства недвижимости «БелЦТН» и почетного председателя ОО «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» Николая ПРОСТОЛУПОВА, активный март, а затем и суперактивный апрель привели к тому, что количество реализованных сделок (в месяц) увеличилось в среднем на 20–30 % по отношению к другим месяцам года.
В марте — очередной рекорд
По информации портала realt.by, по сравнению с февралем количество сделок в марте выросло на 15 %, превысив средние значения для этого месяца. Сильнее всего выросли продажи двух- и трехкомнатных квартир — на 25 % и 20 %. Количество сделок с однокомнатными квартирами увеличилось лишь на 6 %. Количество объявлений о продаже квартир за месяц выросло на треть, превысив отметку в 15 тысяч объектов.
В структуре спроса доля однокомнатных квартир по-прежнему остается заметно выше средней — с ними в марте заключили 48 % всех сделок против обычных 40 %. На двухкомнатные квартиры пришлось чуть меньше трети всего спроса, на трехкомнатные — лишь 16 %.
За счет большего разнообразия и более выгодных условий кредитования первичного рынка доля готовых новостроек в общем числе сделок остается высокой с конца 2020 года. В марте этого года с квартирами в новых готовых домах заключили 22 % всех сделок, хотя по опыту прошлых лет их доля в среднем составляла около 13 %. Чаще, чем обычно, покупали квартиры в Октябрьском, Первомайском и Ленинском районах столицы, удельный вес Фрунзенского и Московского районов в общем спросе, наоборот, сократился. Реже, чем обычно, в марте заключали сделки с квартирами в типовых панельных и старых панельных домах, интерес к современным «каркасникам», наоборот, возрос.
«Хрущевки» дешевле всего
По словам Николая Простолупова, на рынке сейчас стали появляться абсолютно бюджетные квартиры, где квадратный метр жилья падает порой до 1100 и даже до 1050 долларов. Однокомнатные квартиры в старых домах предлагаются этой весной даже по 32–35 тысяч долларов. Более просторные «брежневки» и стандартные квартиры в панельных домах на крайних этажах продаются за 35–40 тысяч долларов. А вполне просторная однокомнатная квартира обойдется новому хозяину в 42–48 тысяч «баксов».
Правда, как рассуждает наш эксперт, если доложить еще пару тысяч «зеленых», то можно будет найти и скромную двухкомнатную квартиру. Но отыскать действительно ликвидную двухкомнатную «хрущевку» по цене до 50 тысяч долларов считается хорошей удачей. Такая квартира даже в рекламный каталог не попадет — она уйдет «из-под молотка» уже на стадии осмотра, плюс-минус — пару дней. Двухкомнатные квартиры по цене 52–55 тысяч долларов продаются в течение от двух месяцев до полугода. Зато выбор таких объектов впечатляет — здесь можно подобрать любой микрорайон, год постройки и даже этаж.
Кстати, продавец сегодня, после долгого простоя, очень бережно относится к покупателю. Можно сказать, даже ласково, почти всегда пойдет на встречу клиенту и сбросит сразу 2–3 тысячи долларов от первоначальной цены.
Без учета новостроек — цены почти стоят
Средняя цена проданных квартир в Минске за месяц в зависимости от количества комнат такова:
1-комнатные квартиры — 1374 доллара за квадратный метр,
2-комнатные квартиры — 1256 долларов за кв. м,
3-комнатные квартиры — 1173 доллара за кв. м,
4-комнатные квартиры — 1175 долларов за кв. м.
Цена предложения за тот же период снизилась на 4,5 % и составила 1252 доллара за «квадрат». Сильнее всего осела цена четырехкомнатных (минус 9,5 %) и однокомнатных квартир (минус 5,5 %).
На данную статистику портала о цене предложения сильно влияют новостройки. Специалисты произвели расчеты, согласно которым без учета новостроек средняя цена предложения квадратного метра в марте составляла 1341 доллар, что соответствует небольшому удешевлению (минус 0,5 % за месяц).
По мнению Николая Простолупова,в последнее время на рынке наблюдается стабильное удешевление квартир темпом около 1–1,5% в месяц. И такое удешевление будет продолжаться до июля точно, считает эксперт. И об этом подробнее.
«С июля изменения, которые — неизвестно»
Нацбанк вводит изменения по валютному регулированию и контролю. Среди прочего разрешат открывать счета в иностранных банках, покупать акции и недвижимость за рубежом без согласования с регулятором, а также введут обязательную регистрацию некоторых валютных договоров. Еще прописали, в каких случаях чиновники могут вводить валютные ограничения при угрозе экономической безопасности страны. Об этом — подписанный главой государства Указ от 20 апреля 2021 года № 154. Он вступает в силу 9 июля этого года.
В документе прописано, что в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы, если ситуация не может быть решена другими мерами экономической политики, могут ввести валютные ограничения. Это могут сделать на срок до одного года. По прогнозу экспертов, как минимум в ближайшие месяцы предпосылок для таких серьезных потрясений в экономике нет.
В Нацбанке уточняют, что 154-й указ приняли для того, чтобы «привести законодательство в области валютного регулирования в соответствие с требованиями нормотворчества, а также изъятия из него норм, не соответствующих новой парадигме осуществления операций с иностранной валютой в Беларуси, закрепленной положениями новой редакции Закона Республики Беларусь «О валютном регулировании и валютном контроле». Документ предусматривает отмену ряда существующих ограничений и отягощений при проведении валютных операций юридическими и физическими лицами, уточняет регулятор.
Николай Простолупов считает, что именно с июля на рынке недвижимости ожидаются какие-то изменения. Какие именно — неизвестно. Во-первых, это зависит от того, какие ограничения при необходимости могут ввести. Что ни говорите, а рынок недвижимости у нас регулируется известно какой валютой.
И еще. Сегодня Нацбанк проводит режим плавающего валютного курса. Эксперты ранее говорили о том, что «если регулятор и воздействует на динамику курса, то только в краткосрочном периоде, чтобы сгладить резкие колебания курса из-за действия каких-то краткосрочных факторов и избежать в связи с этим панических настроений на валютном рынке».
Курсы валют в обменниках сейчас никак не регулируются. Ранее были какие-то коридоры отклонений от официального курса — не более 2 % от курсов Нацбанка. Сейчас такого нет.
А если подождать?
Похожий, но несколько иной прогноз предлагает аналитик рынка недвижимости Наталья ЛИТОВСКАЯ. Эксперт считает, что если у покупателя есть 50 тысяч долларов, то он король на рынке недвижимости.
По ее рассуждениям, цены будут снижаться и дальше, но скорость этого снижения непредсказуема, поскольку зависит от курса доллара, существования кредитования, старта новых проектов, уровня доходов населения и настроения покупателей.
Из очевидного: в «хрущевках» первое ценовое дно с метром по 1000–1100 долларов увидим, похоже, в этом году. Полноценные 40–45-метровые однокомнатные и «евродвушки» в новостройках вряд ли в этом году подешевеют до 50 тысяч долларов — очень уж высокий на них спрос. Собственно, это единственный формат жилья, который у застройщиков расходится как горячие пирожки.
Точно в ближайший год не стоит рассчитывать, что появятся дешевые однокомнатные квартиры с ремонтом в относительно новых монолитно-каркасных домах. Просто потому, что себестоимость их строительства в предыдущие годы была не ниже 50 тысяч долларов.
Что следует учесть, когда подходишь к выбору новостройки в кризис? Прежде всего — надежность застройщика. Надежными можно считать государственные объединения и тройку крупнейших коммерческих организаторов строительства. Рекламировать их нельзя, но, видимо, интернет вам все подскажет.
За год ни один из небольших девелоперов стройку не останавливал. Если застройщик не крупный, это еще ничего не говорит о рисках. Но прежде чем подписать договор, лично оцените скорость и стадию строительства, имидж инвестора и строительной компании. Почитайте форумы. Если вам что-нибудь покажется подозрительным, поставьте все на паузу. Аналитик советует не суетиться. Время продолжает работать на тех, у кого есть валютный запас.
Информация для размышления
Как мы уже писали, Национальный банк страны на май пересмотрел такой показатель, как расчетная величина стандартного риска (РВСР). Проще говоря, это процентная граница по вкладам и займам, которой придерживаются банки. Для кредитов этот показатель повысили для граждан с 16,37 % до 17,13 %.
Так вот, к этой расчетной величине в некоторых банках привязаны процентные ставки по кредитам на недвижимость и на автомобили на общих условиях. То есть с 1 мая банки должны изменить процентные ставки по отдельным кредитам. Однако нужно учитывать, что далеко не все банки возобновили выдачу кредитов, включая недвижимость.
Регионы также «дешевеют» — вслед за столицей
За прошедшую неделю в областных центрах Беларуси на вторичном рынке жилья сложилась такая ценовая ситуация, где только Брест держит высокие ценники. Таким образом, в городе над Бугом квадратный метр предлагают приобрести за 799 долларов (плюс 0,1%), следующий относительно дорогой город Гродно — 712 долларов за «квадрат» (минус 0,4 %). Значительно дешевле квартиры в Могилеве, где квадратный метр стоит уже 642 доллара (минус 0,3 %). В Гомеле — 624 доллара (минус 0,3 %), а в Витебске — 600 долларов (без изменений).
В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры определился следующим образом: Борисов — 612 долларов за «квадрат» (минус 0,2 %), Солигорск — 792 доллара (плюс 0,2 %), Молодечно — 748 долларов (минус 0,4 %), Жодино — 725 долларов (минус 0,6 %), Слуцк — 603 доллара (минус 0,3 %) за квадратный метр.
Сергей КУРКАЧ
Фото pixabay.com
На этой неделе Тельцы будут просто незаменимы везде, где их знают.
Совместные проекты ядерных технологий.
