Прадаўцы кватэр пагаджаюцца на зніжкі

Першыя званочкі прагучалі на другасным рынку жыллёвай нерухомасці Мінска яшчэ ў другой дэкадзе лістапада. Тады за тыдзень прадаўцы знізілі цэны амаль на 600 кватэр — гэта максімальнае значэнне сёлета. Сярэдні памер зніжкі вар’іраваўся ад 1000 да 3500 долараў. У выніку чаго сярэдні кошт квадратнага метра знізіўся да 1650 долараў за квадратны метр. Гэта закранула ўсе тыпы кватэр і амаль усе раёны. У разрэзе колькасці пакояў зніжэнне цэн назіралася па ўсіх тыпах кватэр, мацней за ўсё ў трох- і чатырохпакаёвых — мінус 0,8% і 0,9% адпаведна. У той час колькасць аб’яў аб продажы кватэр на рынку трохі падрасла (плюс 0,6%), калі ў продажы знаходзілася 6,9 тысячы кватэр. Пры гэтым рынак папоўніўся самымі запатрабаванымі аднапакаёвымі і двухпакаёвымі кватэрамі, выбар якіх павялічыўся на 3% і 4% адпаведна. Колькасць трохпакаёвых кватэр у продажы скарацілася на 2%.

У другой палове апошняга месяца восені на сталічным рынку трохі павялічыўся выбар трохпакаёвых кватэр. Аднак агульная прапанова пачала павольна зніжацца. Пры гэтым на рынку іх выбар вырас толькі ў адным выпадку: колькасць трохпакаёвак узнялася на 1%. А вось выбар самых запатрабаваных аднапакаёвых і двухпакаёвых кватэр скараціўся на 1,4% і 1% адпаведна. Пры гэтым у адной палове раёнаў прапанова вырасла — істотней за ўсё ў Першамайскім (плюс 2%), а ў другой — знізілася, мацней за ўсё ў Маскоўскім раёне (мінус 4%).

Пачым «квадрат»?

Сярод прадаўцоў, якія размясцілі свае аб’явы ў апошняй дэкадзе месяца, знізіліся цэны на 7%, сярэдні памер зніжкі вар’іраваўся ад 1000 да 3700 долараў. У той жа час 1% кватэр стаў даражэй — прыкладна на 1500–2000 долараў.

Пасля невялікай «прасадкі» ў сярэдзіне месяца сярэдняя цана квадратнага метра на другасным рынку жылля не змянілася і складае 1650 долараў за квадратны метр. Пры гэтым кошт «квадрата» ў гатовых дамах (ад забудоўшчыка і другаснага рынку) жылога комплексу «Мінск-Свет» за тыдзень знізіўся на 0,5%.

У разрэзе колькасці пакояў мінімальны рост цэн назіраўся толькі ў двухпакаёвых кватэрах — плюс 0,2%. Знізіўся кошт чатырохпакаёвых. Аднапакаёвыя і трохпакаёвыя кватэры ў цане не змяніліся.

Гаворачы аб цэнах на жыллё, спачатку трэба падзяліць яго на падгрупы. У першую мы аднясём кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў, а ў другую — гатовыя да пражывання (з рамонтам і мэбляй). Аднапакаёвыя стандартныя кватэры прадаюцца цяпер пачынаючы з 50 тысяч долараў, хоць бываюць і выключэнні. Напрыклад, у лістападзе была прададзена адна стандартная кватэра за 46 тысяч долараў (рамонт у ёй цалкам адсутнічаў рамонт). Двухпакаёвыя кватэры без аздабленняў ацэньваюцца цяпер у сярэднім у 70 тысяч долараў, але сустракаюцца і да пяці тысяч танней. Квадратны метр стандартнай трохпакаёўкі будзе самым танным (1250 долараў), а ў сярэднім яна прадаецца за 80 тысяч долараў.

Кватэры з разраду «бяры ключы і жыві» прадаюцца значна даражэй. Квадратны метр аднапакаёвай кватэры ацэньваўся ў лістападзе ў 1705 долараў, а цалкам апартаменты — у 65 тысяч долараў. Двухпакаёвая кватэра, гатовая да пражывання, ацэньваецца ў 90 тысяч долараў, а трохпакаёвая — у 105 тысяч долараў.

Вось якія цэны (тэндэнцыя за апошні тыдзень) былі ў абласных цэнтрах Беларусі. Квадратны метр жылля ў Брэсце працягвае расці з тэмпам 1,1% і дасягнуў 1027 долараў за квадратны метр. Гродна плюсуе толькі 0,2% (852 долары за квадратны метр), а Магілёў — 0,1% (846 долараў). Віцебск ужо выйшаў на плато (771 долар), а Гомель пачаў рух уніз — мінус 0,2% (798 долараў).

У буйных гарадах Мінскай вобласці сярэдні ўзровень цэн на кватэры вызначыўся на такіх адзнаках: Барысаў — 753 долары за квадратны метр (плюс 1,2%), Салігорск — 788 долараў (мінус 0,3%), Маладзечна — 876 долараў за «квадрат» (мінус 0,1%).

Удалы год. для каго?

І сапраўды, да сярэдзіны лістапада рост цэн на кватэры не спыняў пакупніцкай актыўнасці. Спецыялісты называюць 2024-ы годам ажыятажу ў параўнанні з папярэднім, які, у сваю чаргу, таксама адзначаўся вялікімі продажамі і высокімі цэнамі.

Мяркуючы па папярэдніх даных Нацыянальнага кадастравага агенцтва, сёлета рынак нерухомасці паб’е рэкорды апошніх гадоў. Праўда, ужо цяпер эксперты бачаць перадумовы да таго, што ўдалы час для здзяйснення здзелак можа хутка скончыцца. На думку асобных спецыялістаў, цэны за «квадрат» ужо дасягнулі сваёй столі. Гэта пакажа нам час, а пакуль...

За студзень—верасень у сталіцы было заключана 14,8 тысячы здзелак куплі-продажу кватэр і дамоў. Калі параўноўваць з аналагічным перыядам мінулага года, гэта ўжо амаль на дзве тысячы прададзеных аб’ектаў больш. І такая тэндэнцыя назіраецца ў апошнія некалькі гадоў. 

Другаснае жыллё, мяркуючы па дадзеных здзелак, сёлета дадало ў кошце 12%, а новабудоўлі — яшчэ больш. У такой сітуацыі, лічаць аналітыкі, прадаўцы прывыкаюць да таго, што можна максімізаваць цэны. І ў іх складваецца ўражанне, што так можа працягвацца заўсёды. Нешта падобнае мы назіралі ў 2012 —2013 гадах, калі цэны на кватэры падымаліся, але хутка ўсё скончылася. Эксперты лічаць, што пры ўсёй пазітыўнасці цяперашняй сітуацыі трэба быць гатовым, што ўсё гэтак жа рэзка можа змяніцца.

Што з крэдытамі?

На продаж кватэр моцна ўплывае даступнасць крэдытавання. І тут ужо цяпер адбыліся змены: стаўка па крэдытах для куплі жылля паднялася да 16-17% гадавых і нават вышэй. Гэта аказала ўплыў на пакупнікоў. Калі яшчэ тры месяцы таму доля пакупак жылля ў крэдыт, па даных асноўных агенцтваў нерухомасці, складала каля 40–45%, то цяпер знізілася да 25–30%, лічаць аналітыкі.

Паўплывалі і змены ў ільготным крэдытаванні. Сярод пакупнікоў найбольш папулярная праграма «Іпатэка Экспрэс» ад Беларусбанка. З нядаўніх часоў тыя, хто мае патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў, могуць узяць ільготны крэдыт толькі для куплі жылля па месцы рэгістрацыі, а не ў сталіцы. За кошт гэтага мінскі рынак жылля страціў каля 15–20% іншагародніх пакупнікоў.

Калі стаўка па крэдытах працягне расці, гэта сур’ёзна адаб’ецца на рынку нерухомасці. Далёка хадзіць не трэба — усе яшчэ памятаюць прыклад 2021-га. Тады каля паўгода ўсе банкі наогул прыпынілі праграмы крэдытавання на куплю другаснага жылля. Дастаткова хутка крэдыты зноў сталі даступныя, але ўжо па стаўцы 22% гадавых і вышэй. Тады доля пакупнікоў кватэр у крэдыт скарацілася да 4–6%.

Адкуль цэны?

У апошні час пакупнік усё часцей стаў прыглядацца да добраўпарадкаваных кватэр. Набываючы даражэйшую і дагледжаную кватэру ў крэдыт, людзі тым самым расцягваюць цану не толькі кватэры, але і рамонту ў ёй на тыя ж 20 гадоў. Так, цана рамонту закладзена ў цану «квадрата» і робіць яго даражэй прыкладна на 150 долараў, але ўвесь працэс расцягваецца ў часе. Гэта ў нейкім родзе больш выгадна, чым купіць кватэру танней, але адразу аддаць за рамонт прыстойную суму.

У тым ліку (і ў сувязі з гэтым) цэны ў агульнай статыстыцы і дэманструюць рост, бо пакупнікі выбіраюць кватэры з нядрэнным рамонтам, якія, натуральна, каштуюць даражэй. Пакуль крэдытаванне яшчэ застаецца даступным і ёсць магчымасць выбіраць сярод банкаў, можна разглядаць куплю кватэры. Адпаведна, пакуль гэтыя галоўныя фактары, якія ўплываюць на пакупніцкую здольнасць, застаюцца нязменнымі, сітуацыя на рынку жылля застанецца стабільнай.

Гаспадарам лепш не «задзіраць» цану

Падобна, што для прадаўцоў кватэр цяпер самы ідэальны час. Цана нерухомасці на «столі» — самы час «здымаць вяршкі». Але максімізаваць цану продажу пад сілу далёка не ўсім. Усё залежыць ад кватэры. Эксперты рынку прапануюць умоўна падзяліць кватэры на тры вялікія групы.

Першая катэгорыя — самая жаданая сярод пакупнікоў, але далёка не ўсім даступная з-за цаны вышэй сярэднярыначнай. Гэта жыллё ў «свежых» дамах, у ліку якіх новабудоўлі, але ўжо з чыставым рамонтам, каб можна было засяляцца, і дамы да 10–15 гадоў «жыцця», але з месцамі агульнага карыстання ў добрым стане. Гэтыя кватэры выступаюць ідэальнай альтэрнатывай новабудоўлі. Прадаўцы такіх кватэр могуць разлічваць на цану продажу вышэй за сярэднярыначную. Але пры гэтым трэба быць гатовым, што продаж па вялікім цэнніку зацягнецца.

Другая група — кватэры ў стандартных панэльных дамах 1980–1990-х гадоў, дзе месцы агульнага карыстання адпавядаюць «узросту». Прадаўцам такіх кватэр варта выразна арыентавацца на сярэдні кошт па рынку. Да гэтай жа групы можна аднесці класічныя новабудоўлі з чарнавым аздабленнем. Яны першапачаткова прадаюцца даволі дорага. Але пакупнік улічвае, што прыйдзецца яшчэ прыстойна ўкласціся ў рамонт. Таму тут цэннік моцна падняць не атрымаецца.

Трэцяя група, якая знаходзіцца ў зоне рызыкі, паколькі попыт усё ніжэй і ніжэй, — гэта кватэры са старога жылога фонду, з такімі ж пад’ездамі. Гэта могуць быць як стандартныя «панэлькі», так і «хрушчоўкі» або «брэжнеўкі», асабліва тыя, у якіх не было капрамонту. Такія кватэры цікавыя пакупнікам, калі ў іх зроблены добры рамонт. Але калі ж яны далёкія ад сучаснасці, а транспартныя зносіны неразвітыя, то ў такім выпадку прадаўцам для паспяховага продажу варта арыентавацца на цану ніжэй сярэдняй рыначнай.

Так, да апошняга часу мясцовы рынак нерухомасці падымаўся як ніколі раней. Але цяпер трэнд змяніўся. У прыватнасці, з-за вялікіх ставак па крэдытах і больш жорсткіх умоў крэдытавання на фоне і так ужо высокіх цэн пакупнікі ўперліся ў столь сваіх фінансавых магчымасцяў.

Сяргей КУРКАЧ.