После значительного весеннего «хапуна», на майские праздники рынок слегка остыл. Подобное наблюдается и в регионах.
Начало года для рынка недвижимости было отличным. За первые 55 дней количество проданных квартир ставило рекорды – никогда так много жилья в Минске в зимнее время не продавалось. На таком фоне цены не росли, что только на первый взгляд кажется странным. Главная причина данного явления в том, что предложение как новостроек, так и вторичного жилья тоже било все рекорды. Но случился кризис на сопредельной территории, и рынок недвижимости Беларуси стал.
В конце февраля на рынке случился ступор, покупатели оцепенели. Потом произошел резкий рост курса доллара, что тоже напугало граждан, поэтому сделок было меньше, чем обычно. Но, по данным Национального кадастрового агентства, за март количество сделок было приличным — около 1100 объектов. Но нужно понимать, что это сделки, которые стартовали еще до кризиса.
По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики крупнейшего агентства недвижимости Андрея Чернышева, март нужно разделить на несколько частей. Первая – это пауза, которую взяли и продавцы, и покупатели в надежде увидеть вектор, по которому будет двигаться экономика, и сколько продолжится военная операция. Когда стало ясно, что она затягивается, и продавцы начали снижать цены, рынок сдвинулся с мертвой точки. Следующая часть — это стабилизация курса белорусского рубля, когда стоимость доллара в обменных пунктах сравнялась с курсом Нацбанка и резко возросла активность покупателей.
Во времена кризисов всегда растут цены на товары ежедневного спроса, а вот недвижимость дешевеет. Насколько цены упали сейчас? «После отката доллара спрос оживился, увеличилось количество просмотров и сделок, но по другим ценам. Если в объявлениях о продаже они упали (в долларах) в среднем на 7 %, то по данным реальных сделок — на 10 %. На более дорогие объекты недвижимости и при срочной продаже — на 20 %. В общем, можно сказать, что те, кто хотел продать, отреагировали, а те, кто еще не понял, что происходит, держат ценники и рассуждают, что будет дальше», — пояснила независимый аналитик недвижимости Наталья Литовская.
По ее словам, снижение цен по сравнению с февралем составило около 6 %, проходили только те сделки, в которых продавцы шли на уступки. При этом покупатели не снизили свои требования к жилью.
По мнению нашего эксперта, почетного председателя Белорусской ассоциации «Недвижимость», директора агентства недвижимости «БелЦТН» Николая Простолупова, если последние лет пять молодые семьи с детьми чаще выбирали новостройки в формате небольших двухкомнатных или трехкомнатных квартир, то сегодня они обратили внимание на вторичный рынок, поскольку риски возможного долгостроя в головах покупателей обострились.
Что касается новостроек, то они первыми попали под обрушившийся удар минимального спроса, потому что вкладываться в них на стадии котлована люди сейчас боятся, считая, что надежнее иметь наличную валюту. Но тем не менее, для тех, кто держал сбережения в белорусских рублях и в связи с рывком курса доллара испугался за них, не успев обменять, многие застройщики «выкатили» интересные предложения. При стопроцентной оплате в рублях они снизили стоимость объектов в валютном эквиваленте на стадии котлована. Полагаю, что людей, сбережения которых оказались под угрозой, было достаточно, и застройщики смогли продать определенное количество квартир по такой необычной акции. Но если говорить о цене в белорусских рублях, то здесь для покупателей ничего не изменилось.
Николай Простолупов отметил, что возвращение курса доллара в докризисное русло влияет на рынок недвижимости лишь на 10 %. В основном на рынок влияют реальные доходы населения и наличие доступных кредитов, но... В последнее время распространилась информация, что доллары печатают на том континенте чрезвычайно большими объемами, к тому же пошла молва, что валюту эту быстро отменят. Все это повлияло на то, что некоторые покупатели начали нервно избавляться от американской валюты, приобретая за нее недвижимость.
Согласно независимой статистике, индекс цен на квартиры в Минске за неделю снизился на 0,5 % и составил 1259 долларов за квадратный метр. По информации центрального портала о недвижимости столицы, количество объявлений о продаже квартир в Минске за последние семь дней сократилось на 2% с 13,8 тысячи до 13,6 тысячи предложений. Специалисты отмечают, что за прошедшую неделю лишь около 3% всех продавцов снизило стартовые цены. Средний размер скидки составил 2 тысячи долларов. В 94% объявлений цены остались прежними, только 3 % объявлений были новыми по сравнению с прошлым понедельником.
Представленный индекс цен на вторичном рынке сильно подвержен влиянию большого количества объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках. Средняя цена квадратного метра без учета такого влияния на данный момент равна 1318 долларам.
За последнее время происходит уменьшение количества выставленных на продажу объектов недвижимости. Количество объявлений сократилось по всем типам квартир. Сильнее всего — у однокомнатных квартир (минус 3,5% за неделю). Предложений двухкомнатных и трехкомнатных квартир стало меньше на 1% и 2% соответственно. Количество четырехкомнатных квартир на продажу стало меньше на 0,5 %.
Среди районов города чаще всего прослеживалось снижение количества объектов, особенно в Октябрьском, Центральном и Фрунзенском. Небольшой рост предложения отмечался только в Первомайском и Московском районах.
Средняя цена квадратного метра у действительно маленьких квартир за неделю не изменилась, тогда как у четырехкомнатных квартир — выросла на 0,9 %. Цены на двух — и трехкомнатные квартиры немного снизились (минус 0,2%).
Как мы видим, весенняя активизация рынка длилась недолго. Уже в мае люди снова стали задумываться о насущных проблемах, о запасах на черный день, о расходах на летние отпуска. Ажиотажное настроение поутихло, и на рынке недвижимости снова возник штиль. Надолго? Вырастут или упадут цены в ближайшие несколько месяцев?
Делать любые прогнозы сейчас очень сложно. Состояние дел на рынке недвижимости будет зависеть от ситуации в экономике страны. На нее, в свою очередь, сильно влияют и внешние факторы тоже.
Николай Простолупов считает, что к лету, и даже к осени, никаких коренных изменений на рынке не будет. Что касается спроса, то он будет восстанавливаться постепенно, если в стране будет стабильность. С долларом она уже наблюдается.
Роста цен не будет, его в принципе не может быть, здесь никаких вариантов, считает эксперт. Спрос на рынке может активизировать застройщик, но только с помощью акций на понижение цены квадратного метра. Но это маловероятно, ведь у самого крупного застройщика сейчас в наличии около 6 тысяч готовых квартир с документами. Правда, такое условное готовое жилье требует значительной доработки – оно без отстраивания и без перегородок. Зато такие квартиры примерно на 10% дешевле, чем самое бюджетное жилье на вторичном рынке.
Наш эксперт отметил одну парадоксальную тенденцию. Сейчас наблюдается поиск и покупка четко бюджетных квартир, это да. Но в тоже время на рынке существует достаточно стабильный спрос на стандартные квартиры с качественным отстраиванием. Квартиры типа «покупай и живи» снова начинают набирать вес. Все дело в том, что в последнее время значительно (почти в два раза) подорожали отделочные материалы высокого качества (краски, клеи и прочая химия). Кроме того, подорожал специальный инструмент, с помощью которого осуществляется ремонт и перепланировка квартир.
Вместе с тем, сейчас цены на древесину откатились назад. Куб можно найти за 500-600 рублей. Причем все налицо, ждать месяцами не надо. Продавцы еще и сами готовы подстраиваться: оформим, доставим, если надо — разгрузим.
Так что бюджетные квартиры без отстраивания покупаются дешево, а по квартире с качественным ремонтом — очередь.
Николай Простолупов считает, что спрос будет понемногу оживляться. Рынок не умрет. Не все следят за политической ситуацией и рассуждают о перспективах экономики. И если есть необходимость в приобретении жилья, появилась подходящая по параметрам и цене квартира, то сделки будут совершаться.
Цены будут снижаться, но скорость этого непредсказуема. По подсчетам специалистов, в летние месяцы темпы снижения цены не будут больше 0,5% в месяц. В ближайшие месяцы спрос будет держаться в районе тысячи сделок. Ведь даже в самые сложные времена, когда не было кредитов и «танцевал» доллар, в Минске 700-900 сделок проходило.
Пока что минимальная стоимость однокомнатной квартиры в столице начинается с 37 тысяч долларов. Стандартные однокомнатные квартиры в панельном исполнении продаются по ценнику от 38 до 42 тысяч долларов. Маленькие квартиры в новостройках оцениваются от 40 тысяч до 55 тысяч долларов. Хрущевки с двумя комнатами выставляются также по 37 тысяч долларов, брежневки — за 45 тысяч долларов, в панельном исполнении — за 42-55 тысяч долларов, а новостройки — за 60-70 тысяч долларов. Трехкомнатные квартиры самой нижней категории оцениваются за 50 тысяч долларов, многокомнатное стандартное жилье — 55-65 тысяч долларов, а в новостройках — 80-100 тысяч долларов.
Относительное затишье на рынке жилья, которое длилось на протяжении нескольких лет, сменилось в Гродно небольшой бурей. На фоне падения белорусского рубля спрос на квартиры, особенно в новостройках, резко активизировался в конце марта — начале апреля.
В то время некоторые продавцы, поддавшись панике, резко снизили цены на квартиры, а покупатели, находившиеся в активном поиске и ожидавшие интересных вариантов, начали их покупать.
Из-за резкого падения белорусского рубля относительно доллара, квартиры у основного городского застройщика — «Гродножилстроя» — подешевели в долларовом эквиваленте на 30 %. Спрос на них резко увеличился, в результате чего за несколько дней почти все квартиры предприятия были распроданы.
На сегодняшний день большинство дешевых вариантов уже выкупили, и продавцы менее охотно снижают цену, а «Гродножилстрой» на новые объекты поднял цены в рублях. Как рассказал заместитель генерального директора по экономике ОАО «Гродножилстрой» Антон Маркевич, это повышение адекватно, чтобы сохранить спрос. В перспективе предприятие планирует больше переориентироваться на продажу готового жилья, то есть после сдачи дома в эксплуатацию.
По словам риелторов, количество предложений на рынке жилья увеличилось и растет каждый день. Этот процесс продолжится и в будущем.
И если средняя цена квадратного метра по итогам марта осталась на уровне 2021 года — 640 долларов, то уже в апреле снизилась и продолжает падать. Это связано с закрытием большинства кредитных программ в банках, снижением доходов населения в долларовом эквиваленте, ростом предложения.
Тем, кто ищет квартиру для себя, а не для инвестиций, риелторы советуют не откладывать покупку, поскольку уже сейчас большинство продавцов готово к значительному торгу. Можно найти варианты по заметно сниженной цене. Так, например, еще месяц назад стандартную двухкомнатную квартиру в панельном доме 1990-2000-х годов с хорошим ремонтом продавали за 43-45 тысяч долларов в эквиваленте, сейчас можно найти до 40 тысяч. «Тем же, кто приобретает жилье с целью инвестиций, советовал бы не спешить, ведь в скором времени цена на недвижимость будет падать и время для выгодной покупки еще впереди», — говорит директор ООО «Центр квартир» Вадим Карпинский.
По последней информации, средняя стоимость квадратного метра жилищной недвижимости в Витебске составляет 601 доллар. Таким образом, за последний месяц «квадрат» подорожал более чем на 5 %. Квадратный метр общей площади на вторичном рынке продается сейчас за 599 долларов, а «квадрат» в новостройке — 711 долларов.
Но самым дорогим областным центром является Брест, где квадратный метр квартир продается в среднем по 827 долларов. Могилев — далеко не дорогой город. Здесь «квадрат» (677 долларов) продолжает слегка дешеветь с темпом минус 0,6% в месяц.
А вот в Солигорске квадратный метр не самый дешевый (778 долларов) среди крупных городов Минской области. К тому же жилье в этом городе за последние две недели подорожало на 0,3 %. Наверное, зарплаты жителей этой местности относительно большие.
Сергей КУРКАЧ
Фота pixabay.com
Финалистка проекта «Академия талантов» на ОНТ — о творчестве и жизни.
На этой неделе Тельцы будут просто незаменимы везде, где их знают.
