Ужо практычна ўсе спецыялісты рынку сыходзяцца ў меркаванні, што цяпер назіраецца зрушэнне попыту ў бок новабудоўляў. Большасць кліентаў менавіта перад Новым годам хочуць набыць сабе новую кватэру. Але гэта не перашкодзіла цэнам на другасным рынку працягваць рост і далей. 

Колькасць здзелак уражвае

На дадзены момант у сталічнай базе аб’яў знаходзіцца каля 4,2 тысячы ўнікальных кватэр. Калі ўзяць колькасць прададзеных кватэр у кастрычніку, тады мы атрымаем вельмі цікавы факт. Ён не толькі дагнаў, але нават і перагнаў рэкордны жнівень: 1506 здзелак супраць 1502 у жніўні. Рост зусім невялікі, але ўсё ж... Усё гэта ставіць кастрычнік замест жніўня на першае месца па продажах у бягучым годзе. І гэта добрыя навіны для прадаўцоў — значыць, зніжаныя крэдытныя стаўкі на новабудоўлі ад забудоўшчыкаў не змаглі істотна перацягнуць пакупнікоў да сябе.

Але ёсць і другі бок, пра які не варта забываць: продажы бягучага года ўсё яшчэ значна адстаюць ад леташніх. Сукупна ў бягучым годзе было зарэгістравана каля 14 тысяч здзелак, што на 2 600 здзелак менш за аналагічны перыяд мінулага года, і на 800 кватэр менш за аналагічны перыяд 2023 года. Ці значыць гэта, што бягучы год правальны ў продажах? Не, лічаць эксперты, таму што ні адзін з «даковідных» гадоў не можа супернічаць з 2025-м па частцы продажаў . А 2024 і 2023 гады варта разглядаць як неўласціва рэкордныя для Мінска па пакупніцкай актыўнасці.

І яшчэ. Сёлета практычна штомесяц павялічваецца доля продажаў кватэр ва ўзросце да 5 гадоў — з 18 % у канцы мінулага года да 26 % у кастрычніку. У той час як продажы старога нізкапавярховага жылога фонду падзяліліся на 2 групы: сталінкі захоўваюць стабільныя 5 % продажаў. А хрушчоўкі ў бягучым годзе здалі свае пазіцыі да 14 % з 17–18 % у мінулым. Доля продажаў аднапакаёвых кватэр дасягнула максімальнай адзнакі 49 %. Але пры гэтым адчувальна здалі ў продажах трохпакаёвыя кватэры — з 20 % летам да 16 % у кастрычніку.

Цэны працягваюць расці

У кастрычніку цэны здзелак паказалі прырост у 2 %, ці 35 долараў на квадратны метр, — з 1 848 долараў да 1 883 долараў. А сукупна з пачатку года павелічэнне коштаў здзелак склала ў сярэднім 18 %, або плюс 285 долараў за «квадрат». Пры гэтым залежнасці ад колькасці пакояў не прасочваецца — ад аднапакаёвых да трохпакаёвых кватэры падаражэлі прыкладна аднолькава — на 17 %. Толькі чатырохпакаёвыя на 15 %, што з’яўляецца лагічным вынікам значна больш нізкага попыту на іх.

У мінулым месяцы самае нестабільнае цэнаўтварэнне было на сталінкі па прычыне рознасці іх рынкавай ліквіднасці, якая грунтуецца на іх гістарычнай каштоўнасці. Калі цэнтр горада і гістарычнае месца, значыць, цана высокая. Калі ж проста стары жылы раён — цана выключна бюджэтная. Чакана вырас і кошт прададзеных кватэр на 3 % у параўнанні са жніўнем. Прычым шмат у чым дзякуючы двухпакаёвым кватэрам у дамах 2011–2020 года пабудовы. Спецыялісты лічаць, што з такімі тэмпамі, па выніках снежня, сярэдні кошт двухпакаёвай кватэры можа дасягнуць 100 тысяч долараў у эквіваленце, у той час як цяпер яна складае менш за 95 тысяч.

Таму калі спажывец абмежаваны ў сродках, то бюджэтную кватэру варта шукаць сярод хрушчовак і тыпавых панэлек 70—90 гадах пабудовы мінулага стагоддзя. Пры гэтым у новых камерцыйных дамах цана «квадрата» паказвае павелічэнне — толькі за мінулы тыдзень на 0,5 % да ўзроўню 2060 долараў.

Дарэчы, пачынаючы з лета, штомесяц павялічваецца доля прададзеных аднапакаёвых новабудоўляў. Па выніках кастрычніка яны займалі 81 % ад усіх прададзеных новабудоўляў, хоць у пачатку лета гэты паказчык быў на ўзроўні 56 %. Гэты факт можа служыць пацвярджэннем гіпотэзы аб тым, што абмежаваныя па перыядзе дзеяння крэдытныя стаўкі на новабудоўлі актывізавалі тых пакупнікоў, хто да гэтага знаходзіўся ў стане паўзы з-за недахопу сродкаў на жаданую кватэру. А пасля падаўжэння дзеяння акцыі Беларусбанка на лістапад, яны ўсё ж вырашылі не ўпускаць шанц і набыць кватэру, хай і меншай плошчы.

Якім будзе снежань?

Мікалай Прасталупаў лічыць, што ўжо цяпер цэны на хрушчоўкі спыніліся. Стандартныя аднапакаёвыя кватэры і жыллё з палепшанай планіроўкай працягваюць плаўны рост. Наш эксперт упэўнены, што аж да Новага года будзе набіраць сілу перадсвяточны ажыятаж. У гэты час, хутчэй за ўсё, усе тыпы кватэр будуць толькі даражэць, але з розным трэкам. 

Высокія продажы шмат у чым грунтуюцца на стабільнасці абменнага курсу валют і жаданні вырашыць жыллёвае пытанне да канца года. Пакупнікі скарыстаюцца зніжанымі крэдытнымі стаўкамі для набыцця гатовых новабудоўляў непасрэдна ў забудоўшчыкаў. Пры такіх продажах, чакаць стабілізацыі цэн пакуль не прыходзіцца. Таму наш прагноз цэнаўтварэння пакуль застаецца нязменным — цэны працягнуць расці, як мінімум, да канца года. 

Далей мы пакажам, якія цэны на кватэры ў абласных цэнтрах. Брэст — 1151 долар за квадратны метр (+0.7 %), Віцебск — 903 (без змен), Гомель — 978 (+0.3 %), Гродна — 1073 (+0.5 %), Магілёў — 1000 умоўных адзінак (-1.8 %). У буйных гарадах Мінскай вобласці сярэдні ўзровень цэн на кватэры вызначыўся такі: Барысаў — 863 долары за «квадрат» (+0.2 %), Салігорск — 853 (-0.1 %), Маладзечна — 962 (-0.3 %).

Сяргей КУРКАЧ