Местный исполнительный распорядительный орган сможет аннулировать аттестат соответствия председателя товарищества собственников (ТС). Отчисления на капремонт (независимо от способа управления жильем) будут перечисляться на счета органов местной власти. Процесс ликвидации товарищества собственников станет упрощенным, а право занимать должность председателя правления ТС будет ограничено для лица только одним домом. Такие нововведения предлагаются проектом Закона «Об изменении законов по вопросам управления жилищным фондом и его эксплуатации», который был принят в первом чтении Палатой представителей, однако до сих пор вызывает большой резонанс в обществе. О причинах необходимости изменений, возможности дополнительных обсуждений, взглядах на новеллы законопроекта государственных органов и самих обществ говорили на тематическом круглом столе.
Несмотря на достаточно подробное законодательное регулирование деятельности организаций собственников, существует ряд вопросов в организации их деятельности. По-прежнему тонким остается момент назначения или избрания на должность председателя правления, а также освобождения от должности в связи с институциональной особенностью его нанимателя, обозначил Андрей Ромашко, заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства:
— Нанимателем председателя правления ТС, согласно закону, является общее собрание. Это коллектив граждан, которому по ряду особенностей очень сложно собраться для принятия решений и определения каких-то направлений деятельности. Отсутствует также прозрачность финансовой деятельности организации собственников.
К сожалению, поступающие в Министерство ЖКХ и органы власти обращения и нарекания свидетельствуют о наличии случаев нецелевого использования денег или вообще отсутствии отчетности о расходовании финансовых средств в ТС отдельными председателями правлений. Единый регулятор взаимоотношений на соответствующей территории сегодня — местные исполнительные распорядительные органы, которые, согласно Закону «О местном управлении и самоуправлении» и нормам жилищного законодательства, обязаны обеспечивать контроль за эксплуатацией жилищного фонда в целом и за деятельностью ТС в частности. На эти органы ложится основная нагрузка по рассмотрению вопросов деятельности ТС, уточнил замминистра.
Сегодня есть определенные нормы закона, позволяющие местным органам власти принимать меры в отношении тех обществ, где выявляются постоянные нарушения. Это и назначение уполномоченного лица, и инициатива в организации проведения общего собрания, где органы власти предлагают кандидатуру председателя правления для избрания. Однако решить проблемы полностью это не позволяет.
Почти половина из 10,5 тысячи товариществ собственников и организаций застройщиков в Беларуси существуют только на бумаге. Они находятся в Едином реестре юридических лиц, но не осуществляют деятельность, так как у них нет или председателя правления, или самого правления. Фактически в таких домовладениях назначены уполномоченные лица, и эксплуатацией и управлением совместным имуществом таким образом занимаются государственные организации. Так что законопроект решает ряд вопросов, возникших в части деятельности этих организаций, убежден представитель министерства:
— Каждое десятое обращение в Министерство ЖКХ связано с деятельностью товариществ собственников, и половина из них — жалобы и нарекания на деятельность руководства, то есть председателей правления ТС. А 10% от этого количества — обращения, свидетельствующие о нарушениях в финансово-хозяйственной деятельности, то есть, нецелевое расходование средств, которые ежемесячно вносят члены обществ, в том числе и деньги, отчисляемые на капремонт.
Проектом закона предусмотрена, например, дополнительная мера в виде возможности местных органов власти аннулировать аттестат соответствия председателя ТС, что в дальнейшем не позволит ему исполнять свои обязанности как председателя правления. А зачисление средств на капитальный ремонт (с момента вступления закона в силу) независимо от способа управления жильем на счета местных исполнительных распорядительных органов позволит решить проблему с нецелевым использованием денег в организациях собственников.
— Прежде всего это вызвано необходимостью единообразной организации проведения капремонта в стране (бюджет участвует в исполнении капремонта более чем на половину его стоимости), поэтому считается целесообразным, что все должны платить на единый счет местного исполнительного распорядительного органа, — уточнил Андрей Ромашко. — Каждый собственник помещения обязан делать отчисления на капремонт. А в ТС есть случаи, когда эти средства идут на отдельные счета и в дальнейшем используются не по назначению, хотя за это предусмотрена административная ответственность. Однако проследить за движением каждого рубля по счетам ту местные власти не могут. Так что такая мера направлена на защиту интересов граждан.
Возникают ситуации, когда жилищные кооперативы 70-80-х годов прошлого века, где подходит срок капремонта, обращаются в местные органы власти, и оказывается, что деньги отчислялись, но сейчас их на счету нет или недостаточно. А с учетом того, что председатели меняются, найти «концы» и средства невозможно. Существующим на сегодня законом предусмотрено, что любой дом и любое ТС может претендовать на исполнение капремонта с участием бюджета, однако если эти средства есть на счету. Иначе собственникам придется собирать их заново. Даже если удастся привлечь к ответственности руководителя ТС, средства восстановить не удастся, привел факты замминистра.
Еще одно нововведение закона — упрощенный процесс ликвидации ТС. Время диктует необходимость «почистить» те организации, которые не осуществляют деятельность как юридические лица и подлежат исключению из реестра, добавил Андрей Ромашко:
— Кроме того, определен новый порядок назначения председателя правления ТС занимать свою должность управляющего общим имуществом. Он может занимать ее только на одном многоквартирном доме. Вопрос такого ограничения обсуждался в государственных кругах, в том числе с Министерством труда и социальной защиты, не противоречит ли эта норма законопроекта трудовому законодательству, и с обществами собственников. Существует много мнений на этот счет, однако мы настаиваем на этой норме именно в такой редакции, так как она не нарушает существующий Трудовой кодекс и позволяет председателю ТС заниматься по совмещению и другой деятельностью.
Замминистра уточнил, что одним гребнем причесывать все ТС не будут. Министерство ЖКХ и горисполкомы видят, что сегодня существуют общества, председатели которых успешно работают по закону и не имеют нареканий. Так что нормы закона направлены именно на точечное регулирование вопросов в тех обществах, где председатели злоупотребляют своими полномочиями и ущемляют права собственников как потребителей жилищно-коммунальных услуг.
За последний квартал этого года количество обращений граждан в Союз товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов (Союз ТС и ЖСК) превысило их цифру за восемь лет работы организации, что еще раз подчеркивает актуальность темы, заметила Ирина Чернявская, председатель правления Союза ТС и ЖСК:
— Если смотреть на проект закона глазами жильцов, то отмечу, что этот документ — теория, практики здесь очень мало. Если применить механизм практики, то этот проект работать не будет. А будет взволнованное население, увеличится количество обращений граждан, создадут завалы, которые мы будем в течение пятилетки разгребать. Ограничения и запреты, прописанные в проекте, усложнят жилье ТС и организаций застройщиков...
По мнению Ирины Чернявской, в проекте много норм, которые касаются непосредственно сферы трудовых отношений по урегулированию работы руководителей некоммерческой организаций собственников, что противоречит сути законопроекта, так как нормы Жилищного кодекса должны регулировать отношения прежде всего в сфере жилищного законодательства. Острый отклик имеют и ограничения работы председателя по принципу «одно ТС — один председатель», хотя председатель не занимает особую должность и не имеет никаких привилегий.
— Сейчас председатели работают в нескольких организациях собственников, и это оправдано, так как нет смысла предлагать полную рабочую ставку с графиком работы в течение недели в небольших организациях (в Беларуси есть ТС от 20 до 40-50 квартир), так как их члены не смогут обеспечить председателю хотя бы минимальную зарплату. Таким образом, малые ТС останутся без председателя и не смогут реализовать свое право на выбор формы управления и избрание опытного председателя. По всей стране таких организаций более 40%.
Ирина Чернявская заметила, что особенно пострадают председатели в регионах страны, зарплата в которых не более 200 рублей из дома, и то без вычета налогов. А жильцы приводят примеры, что председатели справляются с тремя-четырьмя и даже десятью домами.
Исходя из перечисленной информации, спикер поделилась предложениями Союза относительно проекта закона, среди которых: определить порог в 1500 счетов на работу одного председателя правления, не разделять дома в ТС, которые имеют на балансе несколько домов, исключить запрет на занятие должности председателя правления более чем в одной организации ТС, средства на капитальный ремонт, отчисленные ТС, не забирать в товарищество (деньги, отчисленные ТС на капремонт до вступления законопроекта в силу, никто не заберет — прим. замминистра), исключить ограничение на создание ТС на этапе строительства, дать возможность застройщику самостоятельно инициировать общее собрание и дать застройщику право на выбор способа управления, исключить невозможность создания ТС повторно.
Организации собственников не являются субъектами предпринимательской деятельности, это некоммерческие организации, целью которых не является получение прибыли. Еще в 2017 году глава государства на семинаре по развитию ЖКХ дал поручение по регулированию деятельности организаций собственников, поэтому появление такого проекта закона не вызывает удивления, напомнил Геннадий Каленов, специалист Международного института управления и предпринимательства, член общественно-консультационного и экспертного совета при Министерстве ЖКХ:
— Это реакция на проблемы в части управления совместным домовладением, и проект закона не содержит каких-то концептуальных идей. А вопрос, как будет слажена модель совместного домовладения через 10-20 лет, остается открытым. Это лишь промежуточный этап. Что касается подходов, как должно создаваться совместное домовладение, как им управлять, какой должна быть организационная структура ТС, — то эти вопросы только начинают обсуждаться. В Международном институте управления и предпринимательства, где я работаю, мы с коллегами разработали краткую концепцию управления жильем, которую предлагаем, в том числе коллегам из Грузии, Армении, Казахстана, Узбекистана, так как она базируется на универсальных подходах.
В Боливарианской Республике Венесуэла в 1958 году, когда в стране правил правительство правого толка, был принят Закон «О горизонтальной собственности» (что-то вроде аналога нашего закона о совместном домовладении). Когда же в конце прошлого века к власти там пришло правительство левого толка, закон остался без изменений. И в Венесуэле даже есть национальный праздник — День кондоминиума. Причина этого в том, что либеральное законодательство предусматривает две концептуальные вещи: первая — каждый человек индивидуален, вторая — все решает большинство. Так вот в отношении совместного домовладения эти вещи не работают, привел пример эксперт:
— В странах Запада в отношении ТС есть жесткий свод правил, который базируется на том, что у каждого человека свой взгляд на то, как жить, кого из питомцев держать в жилье, как себя вести. И теоретически на своих общих собраниях договориться они не смогут никогда. Поэтому в таких странах сначала создаются строгие правила, предусматривающие серьезные штрафы, и только после этого дом заселяется и эксплуатируется. Более того, изменить их можно только при согласии 100% жителей, то есть никогда.
По таким же принципам строится законодательство, например, в Китае, где утверждено Положение об управлении жилой недвижимостью, согласно которому застройщик создает временные правила управления и назначает временную управляющую компанию, прежде чем квартал заселяется. И первые, и последующие собственники покупают недвижимость в таком совместном домовладении только вместе с правилами и обязуются их соблюдать. Если дом уже заселен, китайские граждане могут создать комитет собственников, который чем-то похож на белорусский ТС. Количество их примерно такое же, как и в Беларуси, а жалобы на их деятельность — подобного рода, добавил Геннадий Каленов:
— Так что функционал самоуправления имеет примерно одинаковые проблемы практически во всех странах, где он создан. Наша идея — необходимо придерживаться такой концепции, что сначала создаются правила, а после в эту законодательную рамку приходят собственники. И такая организационная схема, основанная на основных принципах, должна работать в любом совместном домовладении, а не только в образцовом. В будущем, опираясь на научные исследования, необходимо разработать свою национальную систему создания совместных домовладений, опираясь на опыт других стран, но ведь на основании наших отечественных реалий.
Он уточнил, что необходимо законодательно создать и внедрить базу для подготовки профессиональных руководителей, которые смогут работать на более высоком профессиональном уровне. Эти правила должны регистрироваться в виде реестров и соответствовать существующей законодательной системе, не требовать создания каких-то дополнительных органов и не нуждаться в финансировании. В учреждениях образования должна появиться возможность для развития такой профилизации, как управление жильем, — подготовки соответствующих специалистов, в том числе для тех же уполномоченных лиц.
Ирина СИДОРОК
Финалистка проекта «Академия талантов» на ОНТ — о творчестве и жизни.
На этой неделе Тельцы будут просто незаменимы везде, где их знают.
