Первые колокольчики прозвучали на вторичном рынке жилищной недвижимости Минска еще во второй декаде ноября. Тогда за неделю продавцы снизили цены почти на 600 квартир — это максимальное значение в этом году. Средний размер скидки варьировался от 1000 до 3500 долларов. В результате чего средняя стоимость квадратного метра снизилась до 1650 долларов за квадратный метр. Это затронуло все типы квартир и почти все районы. В разрезе количества комнат снижение цен наблюдалось по всем типам квартир, сильнее всего в трех — и четырехкомнатных — минус 0,8% и 0,9% соответственно. В то время количество объявлений о продаже квартир на рынке немного подросло (плюс 0,6%), когда в продаже находилось 6,9 тысячи квартир. При этом рынок пополнился самыми востребованными однокомнатными и двухкомнатными квартирами, выбор которых увеличился на 3% и 4% соответственно. Количество трехкомнатных квартир в продаже сократилось на 2%.
Во второй половине последнего месяца осени на столичном рынке немного увеличился выбор трехкомнатных квартир. Однако общее предложение начало медленно снижаться. При этом на рынке их выбор вырос только в одном случае: количество трехкомнатных квартир поднялось на 1%. А вот выбор самых востребованных однокомнатных и двухкомнатных квартир сократился на 1,4% и 1% соответственно. При этом в одной половине районов предложение выросло — существеннее всего в Первомайском (плюс 2%), а во второй — снизилось, сильнее всего в Московском районе (минус 4%).
Среди продавцов, разместивших свои объявления в последней декаде месяца, снизились цены на 7%, средний размер скидки варьировался от 1000 до 3700 долларов. В то же время 1% квартир стал дороже — примерно на 1500-2000 долларов.
После небольшой «просадки» в середине месяца средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья не изменилась и составляет 1650 долларов за квадратный метр. При этом стоимость «квадрата» в готовых домах (от застройщика и вторичного рынка) жилого комплекса «Минск-Мир» за неделю снизилась на 0,5%.
В разрезе количества комнат минимальный рост цен наблюдался только в двухкомнатных квартирах — плюс 0,2%. Снизилась стоимость четырехкомнатных. Однокомнатные и трехкомнатные квартиры в цене не изменились.
Говоря о ценах на жилье, сначала нужно разделить его на подгруппы. В первую мы отнесем квартиры стандартных потребительских качеств, а во вторую — готовые к проживанию (с ремонтом и мебелью). Однокомнатные стандартные квартиры продаются сейчас начиная с 50 тысяч долларов, хотя бывают и исключения. Например, в ноябре была продана одна стандартная квартира за 46 тысяч долларов (ремонт в ней полностью отсутствовал ремонт). Двухкомнатные квартиры без отделок оцениваются сейчас в среднем в 70 тысяч долларов, но встречаются и до пяти тысяч дешевле. Квадратный метр стандартной трехкомнатной квартиры будет самым дешевым (1250 долларов), а в среднем она продается за 80 тысяч долларов.
Квартиры из разряда «бери ключи и живи» продаются гораздо дороже. Квадратный метр однокомнатной квартиры оценивался в ноябре в 1705 долларов, а полностью апартаменты — в 65 тысяч долларов. Двухкомнатная квартира, готовая к проживанию, оценивается в 90 тысяч долларов, а трехкомнатная — в 105 тысяч долларов.
Вот какие цены (тенденция за последнюю неделю) были в областных центрах Беларуси. Квадратный метр жилья в Бресте продолжает расти с темпом 1,1% и достиг 1027 долларов за квадратный метр. Гродно плюсует только 0,2% (852 доллара за квадратный метр), а Могилев — 0,1% (846 долларов). Витебск уже вышел на плато (771 доллар), а Гомель начал движение вниз — минус 0,2% (798 долларов).
В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры определился на таких отметках: Борисов — 753 доллара за квадратный метр (плюс 1,2%), Солигорск — 788 долларов (минус 0,3%), Молодечно — 876 долларов за «квадрат» (минус 0,1%).
И действительно, до середины ноября рост цен на квартиры не прекращал покупательской активности. Специалисты называют 2024-й годом ажиотажа по сравнению с предыдущим, который, в свою очередь, также отмечался большими продажами и высокими ценами.
Судя по предварительным данным Национального кадастрового агентства, в этом году рынок недвижимости побьет рекорды последних лет. Правда, уже сейчас эксперты видят предпосылки к тому, что удачное время для совершения сделок может быстро закончиться. По мнению отдельных специалистов, цены за «квадрат» уже достигли своего потолка. Это покажет нам время, а пока...
За январь-сентябрь в столице было заключено 14,8 тысячи сделок купли-продажи квартир и домов. Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, это уже почти на две тысячи проданных объектов больше. И такая тенденция наблюдается в последние несколько лет.
Вторичное жилье, судя по данным сделок, в этом году прибавило в цене 12%, а новостройки — еще больше. В такой ситуации, считают аналитики, продавцы привыкают к тому, что можно максимизировать цены. И у них складывается впечатление, что так может продолжаться всегда. Нечто подобное мы наблюдали в 2012 −2013 годах, когда цены на квартиры поднимались, но скоро все закончилось. Эксперты считают, что при всей позитивности нынешней ситуации нужно быть готовым, что все так же резко может измениться.
На продажу квартир сильно влияет доступность кредитования. И здесь уже сейчас произошли изменения: ставка по кредитам для покупки жилья поднялась до 16-17% годовых и даже выше. Это оказало влияние на покупателей. Если еще три месяца назад доля покупок жилья в кредит, по данным основных агентств недвижимости, составляла около 40-45%, то сейчас снизилась до 25-30%, считают аналитики.
Повлияли и изменения в льготном кредитовании. Среди покупателей наиболее популярна программа Ипотека Экспресс" от Беларусбанка. С недавних пор те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, могут взять льготный кредит только для покупки жилья по месту регистрации, а не в столице. За счет этого минский рынок жилья потерял около 15-20% иногородних покупателей.
Если ставка по кредитам продолжит расти, это серьезно скажется на рынке недвижимости. Далеко ходить не надо — все еще помнят пример 2021-го. Тогда около полугода все банки вообще приостановили программы кредитования на покупку вторичного жилья. Достаточно быстро кредиты снова стали доступны, но уже по ставке 22% годовых и выше. Тогда доля покупателей квартир в кредит сократилась до 4-6%.
В последнее время покупатель все чаще стал присматриваться к благоустроенным квартирам. Приобретая более дорогую и ухоженную квартиру в кредит, люди тем самым растягивают цену не только квартиры, но и ремонта в ней на те же 20 лет. Так, цена ремонта заложена в цену «квадрата» и делает его дороже примерно на 150 долларов, но весь процесс растягивается во времени. Это в каком-то роде выгоднее, чем купить квартиру дешевле, но сразу отдать за ремонт приличную сумму.
В том числе (и в связи с этим) цены в общей статистике и демонстрируют рост, ведь покупатели выбирают квартиры с неплохим ремонтом, которые, естественно, стоят дороже. Пока кредитование еще остается доступным и есть возможность выбирать среди банков, можно рассматривать покупку квартиры. Соответственно, пока эти главные факторы, влияющие на покупательную способность, остаются неизменными, ситуация на рынке жилья останется стабильной.
Похоже, что для продавцов квартир сейчас самое идеальное время. Цена недвижимости на «потолке» — самое время «снимать сливки». Но максимизировать цену продажи под силу далеко не всем. Все зависит от квартиры. Эксперты рынка предлагают условно разделить квартиры на три большие группы.
Первая категория — самая желанная среди покупателей, но далеко не всем доступная из-за цены выше среднерыночной. Это жилье в «свежих» домах, в числе которых новостройки, но уже с чистовым ремонтом, чтобы можно было заселяться, и дома до 10-15 лет «жизни», но с местами общего пользования в хорошем состоянии. Эти квартиры выступают идеальной альтернативой новостройке. Продавцы таких квартир могут рассчитывать на цену продажи выше среднерыночной. Но при этом нужно быть готовым, что продажа по большому ценнику затянется.
Вторая группа — квартиры в стандартных панельных домах 1980-1990-х годов, где места общего пользования соответствуют «возрасту». Продавцам таких квартир следует четко ориентироваться на среднюю стоимость по рынку. К этой же группе можно отнести классические новостройки с черновой отделкой. Они изначально продаются довольно дорого. Но покупатель учитывает, что придется еще прилично вложиться в ремонт. Поэтому здесь ценник сильно поднять не получится.
Третья группа, находящаяся в зоне риска, поскольку спрос все ниже и ниже, — это квартиры из старого жилого фонда, с такими же подъездами. Это могут быть как стандартные «панельки», так и «хрущевки» или «брежневки», особенно те, у которых не было капремонта. Такие квартиры интересны покупателям, если в них сделан хороший ремонт. Но если же они далеки от современности, а транспортное сообщение неразвито, то в таком случае продавцам для успешной продажи следует ориентироваться на цену ниже средней рыночной.
Так, до последнего времени местный рынок недвижимости поднимался как никогда раньше. Но сейчас тренд изменился. В частности, из-за больших ставок по кредитам и более жестких условий кредитования на фоне и так уже высоких цен покупатели уперлись в потолок своих финансовых возможностей.
Сергей КУРКАЧ
Бюллетени по выборам Президента Республики Беларусь уже готовы.
Практика комплексного благоустройства населенных пунктов на Гомельщине дает новую жизнь райцентрам региона.
