Большой покупательский спрос на жилье в столице в первые восемь месяцев года не мог не сказаться на ценах. Они выросли как в новостройках, так и на вторичном рынке. Причем довольно ощутимо. Напомним, что в первые месяцы этого года ситуация на рынке жилой недвижимости была очень «горячей». Январь и февраль неожиданно побили рекорды по продажам на столичном вторичном рынке — 1130 и 1475 сделок соответственно. Апрель стал еще более результативным – свыше двух тысяч проданных квартир.
В мае волна продаж пошла на спад из-за череды праздников — в результате сделки растянулись по времени. В июне было продано более полутора тысяч квартир, но и это немало. Июль, несмотря на сезон отпусков, не стал исключением: в этом месяце было продано более 1800 квартир. Последний месяц лета окончательно установил вектор ценовых тенденций. Похоже, что летняя жара приостановила рост цен на квартиры в Минске. Так, средняя стоимость квадратного метра жилья в начале августа в столице выросла всего на 1 доллар по сравнению с предыдущим месяцем. Однако стоит отметить, что по сравнению с августом прошлого года средний рост — 188 долларов, или на 14%.
Активность на рынке квартир в Минске продолжает оставаться высокой. Количество желающих решить свой жилищный вопрос или вложиться в жилье для сохранения и накопления средств не уменьшается. Таким образом, по итогам июля мы видим очередной рекорд месяца по количеству сделок: всего было куплено 1822 квартиры, что на 0,5% выше, чем значение предыдущего месяца, и на 11%, чем прошлогодний июльский уровень. Эти данные еще не окончательные и будут дополняться по итогам августа. С высокой вероятностью такая динамика сохранится и в оставшуюся часть года, что будет способствовать продолжению тенденции роста цен на квартиры.
Что покупали в июле? Наибольшее предпочтение покупатели традиционно отдавали однокомнатным квартирам. Их доля в общем числе сделок составила 43%. В то же время двухкомнатные квартиры покупали в 33% случаев, а на долю трехкомнатных квартир пришлось 20%.
Квартиры в новых готовых домах, введенных в эксплуатацию в 2022-2024 годах, покупали в июле в 8% случаев, что на три процентных пункта меньше, чем в прошлом месяце. Среди районов чаще других выбирали Октябрьский и Фрунзенский, реже — Партизанский и Заводской. Меньше, чем в другие месяцы, покупатели интересовались квартирами в современных панельных домах. В то же время чаще выбирали старые и типовые панельки – их средняя доля увеличилась на 1%.
Что с ценами? За июль столичный квадрат подорожал сразу на 1,9% и составил 1534 доллара за квадратный метр, установив новый максимум за 10 лет. При этом рост цен наблюдается почти по всем типам квартир, за исключением четырехкомнатных — их покупали в июле в среднем на 3,9% дешевле. В зависимости от количества комнат ситуация с ценами была такой.
Вполне логично, что самые дорогие были однокомнатные квартиры, где квадратный метр оценивался 1635 долларов (что составляет плюс 2% в месяц), средняя цена жилья — 58 000 долларов. Двухкомнатные квартиры были уже дешевле — 1494 доллара за квадратный метр (плюс 1,6%), за всю квартиру — 67 тысяч долларов. Трехкомнатные квартиры — 1349 долларов за квадратный метр (плюс 3,5%), всего жилье — 84,5 тыс. долларов. Четырехкомнатные квартиры — 1271 долларов за квадратный метр (минус 3,9%) — 95 тыс. долларов.
По информации аналитиков вторичного рынка жилья, за первую неделю осени предложение квартир в столице снизилось на 10%, при этом произошло это в основном в жилых комплексах «Минск-Мир» и «Парк Челюскинцев».
За последние семь дней количество объявлений о продаже квартир снизилось и составило 7,5 тысячи. Снижение количества объектов затронуло все типы квартир: больше всего поредел выбор 3-комнатных квартир – минус 14%, количество двухкомнатных и однокомнатных квартир сократилось на 8% и 7% соответственно, а 4-комнатных квартир — на 4%.
Сокращение предложения произошло в основном за счет готовых квартир в новостройках Октябрьского и Первомайского районов, где количество квартир в продаже сократилось на 12% и 20% соответственно. В остальных снижение было не таким существенным. Однако во Фрунзенском районе выбор квартир, наоборот, увеличился на 1%.
При этом средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья продолжает увеличиваться: за последнюю неделю она выросла еще на 0,7% и составила 1642 доллара за квадратный метр. Тогда как средняя стоимость «квадрата» в готовых домах (от застройщика и вторички) жилого комплекса «Минск-Мир» (рассчитана на основе объявлений в базе) составляет 1593 доллара, что на 1% больше, чем на прошлой неделе. В разрезе количества комнат рост цен наблюдался у всех типов квартир: средняя цена квадратного метра выросла в среднем на 0,2–0,8%.
Среди районов города так же прослеживается положительная динамика цен. Сильнее всего выросла средняя стоимость квадратного метра в Центральной – плюс 1,3% (1905 долларов). И только в двух районах цена показала снижение: в Партизанском (1670 долларов) и Заводском (1465 долларов) квадрат стал дешевле в среднем на 0,6% и 1,7% соответственно.
Похожая тенденция наблюдается и в регионах. По окончании недели в областных центрах Беларуси жилищная недвижимость дорожала незначительно либо вообще вышла на плато.
Самый дорогой (после столицы) Брест подорожал минимально — плюс 0,1%, и ценник составил 967 долларов за квадратный метр, Гродно — плюс 0,4%, и 830 долларов за «квадрат», Могилев — 804 доллара (без изменений), Гомель — 778 долларов (без изменений), Витебск — 762 доллара (без изменений). В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 747 долларов за квадратный метр (плюс 1,2%), Солигорск — 782 доллара (без изменений), Молодечно — 835 долларов за «квадрат» (плюс 0,6%).
Руководители агентств недвижимости считают, что нынешняя ситуация на рынке жилой недвижимости складывается довольно позитивно. По-прежнему есть кредиты (ими пользуются 38-40% покупателей на вторичном рынке и около 70-80% — в новостройках), растут зарплаты, курс доллара не увеличивается.
«Если так будет и дальше, то спрос останется высоким. Сейчас самое благоприятное время для покупки квартиры, потому что еще никогда не было столько разных возможностей: кредиты, рассрочки, лизинг... Инструментов хватает», — замечают аналитики.
Вместе с тем на рынке прослеживается и негативный тренд. Если в начале 2024 года для продажи предлагалось около 7700 квартир на вторичном рынке, то сейчас их менее 7500 — результат активного весеннего спроса. Мы видим большие темпы: много покупается, но недостаточно много поступает для продажи. Это означает то, что после пересечения отметки в 7 тысяч квартир уже наглядно будет ощущаться дефицит предложения.
Последний раз подобное наблюдали в 2017-2018 годах, а до этого — в 2013 году. Как считают представители агентств недвижимости, дефицит еще больше сдвинет рынок в сторону продавцов, и цены продолжат расти. Пожалуй, это самое хорошее время для «чистых» продавцов — тех, которые продают квартиру и не покупают ничего взамен. Например, если квартира досталась по наследству и ее продают из-за ненужности.
Сужается выбор и на рынке новостроек: если год назад, в июне прошлого года, в активной продаже было около 150 домов, то сейчас — 120. крупных строек, после реализации проекта «Минск-Мир», за исключением «Северного берега», почти нет.
Очень увлекательное мнение высказала независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. Она считает, что сейчас мы наблюдаем высокую активность на вторичном рынке жилья, и пока нет предпосылок к снижению спроса. Доллар стабилен, доходы подросли, кредиты доступны, люди настроены оптимистично. Хотят хорошо жить сейчас, и если финансы позволяют — улучшают жилищные условия.
Еще один нюанс в том, отмечает эксперт, что около 20% покупателей в Минске — люди из регионов. Кто-то переезжает, покупает квартиру для студента, а кто-то (и таких немало) именно инвестирует в жилье. И раньше такое было, но сейчас процент покупателей из регионов выше. Они увеличивают спрос, а значит, влияют на цены. «Что касается цен на квартиры в Минске, то они будут еще подрастать, но символично. Мы почти подошли к потолку. Пара выходит на плато».
Как считают аналитики агентств недвижимости, покупательная способность на рынке жилья в Минске по-прежнему очень высока. А нисходящие показатели мая-июня на фоне рекордного апреля и есть фактор той самой сезонности. Сентябрь является временем «вливания» в работу, учебу. А вот в октябре стоит ожидать активного спроса на вторичное жилье.
Сергей КУРКАЧ
Накануне профессионального праздника педагогов в Национальном пресс-центре обсудили имидж учителя, всестороннее развитие студентов педагогических вузов и новые проекты.
Внедряются инновационные технологии в практику работы детских садов.
Рассказываем, почему туда стоит сходить.
