Вы здесь

Юристы напомнили риелторам, что разрешено законом, а за что будет наказание


Комплексный нормативно-правовой акт закона о риелторской деятельности в ближайшее время появится в Беларуси (к июлю Минюст должен разработать его и призывает риелторов к сотрудничеству в этой работе). Предложения уже есть, в частности, введение института аттестации, цель которого — раз в пять лет аттестовывать риелторов, чтобы таким образом понимать, кто работает на этом рынке страны. Будут введены требования к штату риелторской организации, чтобы в профессии не было случайных людей. Об изменениях в законодательстве в сфере риэлтерской деятельности, обстоятельствах работы на этом рынке на тематическом семинаре с руководителями риэлтерских агентств говорили специалисты Министерства юстиции. Они также ответили на ряд вопросов, разложив по полочкам проблемы, которые чаще всего возникают на практике, и поделились путями их решения.


Основные риэлторские новеллы

В последнее время (постановлением Совмина № 754 «О тарифах на риелторские услуги», вступившим в силу 4 ноября 2023 года) произошли нормативные изменения в этой сфере. Сейчас риелторская организация вправе самостоятельно формировать стоимость своих услуг и предлагать их потребителю. В этом году было отменено государственное регулирование тарифов на услуги, оказываемые риэлторами юридическим лицам, а также по коммерческой недвижимости. Сохранено только регулирование тарифов в отношении физических лиц, и то по наиболее значимым объектам: жилым помещениям, гаражам, земельным участкам.

— Мы перешли от фиксированных тарифов на риелторские услуги к предельно максимальным. Например, тарифы на такую услугу, как обеспечение информацией о спросе-предложениях на объекты недвижимости, составляли пять базовых величин, а теперь — до пяти базовых величин (б. в.), — сообщил Николай Старовойтов, заместитель министра юстиции. — Раньше отдельные риэлторы жаловались, почему они не могут давать скидки своим постоянным клиентам. Теперь у них есть возможность формировать стоимость своей услуги в пределах стоимости до пяти б. в., однако не переходить верхнюю границу этого значения.

Еще одно нововведение — исключена предоплата по услугам найма жилого помещения. Теперь потребитель платит за услугу деньги только тогда, когда ему подобрали квартиру или комнату и потребитель подписал акт выполненных работ. Раньше же договор заключался, потребителю давали список адресов, и человек сам искал их. При этом случалось, что вместо жилья по адресу оказывался офис или другое нежилое помещение. Плату же за услугу человеку никто не возвращал.

Риелторским организациям запрещено (хотя такой запрет существовал и раньше) брать двойную оплату (за одну и ту же сделку по одному и тому же объекту и с продавца, и с покупателя. К сожалению, такие факты остаются и по сей день, констатировал Николай Старовойтов:

— Как это происходит? Продавец заключает договор с риэлторской конторой, оплачивает все услуги, а риэлторы вынуждают покупателя также заключить договор на услуги, которые уже были оплачены продавцом объекта.

При этом среди законодательных предложений, например, возможность получать риелторами сведения от государственных организаций об истории жилья, кто там жил раньше (может, есть человек, который имеет право пользования площадью и живет в доме престарелых). Предполагают отменить требование для риэлторов иметь специальное образование (юридическое или экономическое). Риэлтор должен иметь харизму, коммуникабельность, а не высшее образование (по сложным вопросам можно проконсультироваться с юристами).

Конфликт интересов и совесть

Не все риелторы работают с нарушениями, многие действуют в рамках правового поля, заметил замминистра юстиции.

Он напомнил о, наверное, самом частом нарушении, которое встречается на рынке риелторских услуг, — все те же двойные оплаты, когда деньги за одну услугу берутся и с продавца, и с покупателя:

— Я не агитирую вас вообще не оказывать услуги потребителю в лице покупателя. Только в случае если в сделке нет продавца, которому вы оказываете услуги. Однако не нужно забывать еще и о конфликте интересов. Продавец старается получить больше денег за жилье, а покупатель — потратить на него как можно меньше, поэтому, соответственно, хочет знать все возможные упущения. Продавец, конечно, хочет скрыть все упущения. А после к нам приходят такие покупатели с жалобами, почему даже при наличии договора с ним как с покупателем он не получил всей информации об объекте, и потом вскрылось, что жилье, например, с отягощением, почему об этом не сказал риелтор?! Наверное же потому, что риелтору хорошо заплатил продавец, — очертил Николай Старовойтов, обращаясь к присутствующим. — Мы рассматриваем все жалобы, и случается, что и потребитель безосновательно вас винит, и мы занимаем позицию того, на чьей стороне правда.

Риелторские организации начали даже создавать организации-дублеры, которые помещаются в соседних офисах и отличаются только названием (условно, «Фактор» и «Фактор+»), но ведь принадлежат одному руководителю. Таким образом удается получить деньги с обеих сторон: покупателя и продавца. Всеми путями пытаются обойти закон, подчеркнул специалист.

Экономические расчеты и реклама

Основной акт, регулирующий ценовые вопросы, — Указ Президента № 72, касающийся риелторских услуг, оказываемых исключительно физическим лицам. И здесь вызывает вопрос п. 2.1. 1. Указа, где сказано, что цены по регулируемым тарифам должны быть подтверждены экономическими расчетами. Единственные, кто освобожден от слаживания таких расчетов, — субъекты, находящиеся на упрощенной системе налогообложения, акцентировал внимание риелторов Олег Василенко, начальник управления социальной сферы услуг Министерства антимонопольного регулирования и торговли (МАРТ) и посоветовал обратить внимание на инструкцию март № 55, где раскрыты вопросы ценообразования:

— Если вы будете оказывать риелторскую деятельность без экономических расчетов, это грозит штрафом до 10% от стоимости реализации услуг (согласно ст. 13.2, ч. 3).

 

Ряд вопросов касался и стоимости рекламных услуг, тариф на которые не определен. Соответственно, здесь свободное ценообразование. Однако нужно помнить, что риелторская организация управления рекламирует только свою деятельность, а также объект недвижимости только с согласия потребителя риелторских услуг после заключения договора, — напомнил специалист МАРТ:

— Как оформлять рекламную деятельность риэлторов при оказании такой услуги потребителю (акт выполненных работ, договор, чек), решают риэлтерские организации.

Бензин — за счет риелтора

В семинаре участвовали также адвокаты, которые помогли разобраться в конкретных вопросах из жизни риелторов.

Риелторская организация содействует в продаже загородного дома и для этого неоднократно выезжает с потенциальными покупателями на показы. Покупателя не подобрали, а продавец досрочно расторг договор. Как компенсировать расходы на транспорт?

Как правило, граждане обращаются к риэлтору за комплексом услуг: от консультации по определенному вопросу до полного сопровождения сделки. Постановление Совмина №754 определен исчерпывающий перечень услуг, ответила Анна Вореводская, заведующий юридической консультацией № 2 Московского района Минска:

— Если услуга не была оказана или оказана не в полной мере (а в вопросе речь идет об оплате транспорта и топлива до завершения сделки), то сегодня, согласно перечню, определенному постановлением, любой гражданин как потребитель услуги может обратиться к нам за разъяснением прав, а также в суд за защитой своих прав. Поэтому, полагаю, что если в перечне не предусмотрена такая услуга, как возмещение расходов на топливо, то эти расходы ложатся на риелторскую организацию.

Гарантии предусмотрены и законом.

— После продажи квартиры через риелторскую организацию продавец платит процент от продажи квартиры, независимо от того, все ли услуги, входящие в комплексную услугу для продавца, были оказаны. Если продавец расторгает договор до продажи квартиры, то он будет оплачивать фактически оказанные услуги, то есть некоторые из тех, что входят в комплекс и подтверждены документально, — озвучила законодательные нормы Диана Подлесская, начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Министерства юстиции.

Что получил, за то и заплатил

Покупатель, не имеющий договора на оказание риелторских услуг, отказывается от покупки квартиры на стадии оформления договора купли-продажи. В результате квартира не продана не по вине продавца (риелторам фактически оказаны услуги по подбору сделки). Может ли риелтор требовать от продавца оплаты фактически оказанных услуг, если продавец захочет расторгнуть договор?

— Риэлтерская организация должна быть заинтересована в как можно более детальном афамрлене каждого своего шага. Составлять и подписывать документы (промежуточные акты) на все оказанные услуги на пути к достижению финального результата — продажи квартиры, — ответила Юлия Иванюшева, адвокат специализированной юридической консультации № 2 Минска.

Вправе ли продавец отказаться оплачивать фактически оказанные услуги?

— Обязанности должны выполняться надлежащим образом соответственно с условиями реализации и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не вытекает из самого договора или закона.

Может ли продавец настаивать на продолжении работы по договору?

— Да, продавец может требовать от риелторской организации выполнения взятых ей на себя обязанностей в полном объеме, то есть до полной реализации сделки.

Может ли риелторская компания предъявить иск к покупателю о возмещении расходов?

— Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и вынуждение к заключению недопустимо, если обязанность заключить договор не предусмотрена законом. Покупатель не может причинить вред риелторской организации (его право приобрести или не приобрести недвижимость), так что правовых оснований для предъявления иска здесь не проглядывается.

— Если заключен напередний договор, то покупатель будет отвечать по его условиям, но перед продавцом, а не риелтором, — уточнила Диана Подлесская. — Компенсаций за срыв сделки от покупателя требовать риелторы не могут.

Мошенникам — стыд и штраф!

Искоренить недоверие между риелтором и потребителем, что кто-то из сторон обманет другую, можно только, если работать честно и по закону. А еще можно использовать помощь нотариуса.

Задача у нотариусов и риелторов одна — заключить договор, который повлечет те правовые последствия, ради которых стороны сделки и пришли к риелторам, заметила Наталья Борисенко, председатель Белорусской нотариальной палаты:

— В основу договора должны лечь актуальные настоящие сведения. Для заключения договора должны быть получены согласия всех, чьи права могут затрагиваться этим договором. Статья 308 восстановленного Гражданского кодекса позволяет участникам договоров (при решении сторон) рассчитаться через депозит нотариуса. Таким образом условия договора будут выполнены сторонами цивилизованно.

Хорошим подспорьем станет и такой функционал, как «активный нотариус» (когда нотариус при свидетельстве нотариального акта может оценить любую информацию, которую посчитает нужной), который начинает активно развиваться.

Представители Минюста выразили надежду, что такой разговор был последним, и риелторы будут работать на совесть и по закону. Иначе Минюст будет вынужден действовать жестко и прибегать к нормам, которые закреплены в Административном кодексе и касаются надувательства потребителей. Статья 13.10, например, предусматривает штраф до 50 базовых величин за надувательство. Хотя Минюст составить протокол не может, однако, если выявить нарушения, то будет направлять письма в соответствующие учреждения с просьбой выписать штраф. :

Прадстаўнікі Мінюста выказалі спадзяванне, што такая размова была апошняй, і рыэлтары будуць працаваць на сумленне і па закону. Інакш Мінюст будзе вымушаны дзейнічаць жорстка і звяртацца да нормаў, якія замацаваны ў Адміністрацыйным кодэксе і датычацца ашуканства спажыўцоў. Артыкул 13.10, напрыклад, прадугледжвае штраф да 50 базавых велічынь за ашуканства. Хаця Мінюст скласці пратакол не можа, аднак, калі выявіць парушэнні, то будзе накіроўваць лісты ў адпаведныя ўстановы з просьбай выпісаць штраф.Напомнили и о статье 24.58, касающейся непринятия мер по надлежащей организации деятельности юридического лица, что влечет наказание штрафом до 200 б.в.

Ирина СИДОРОК

Выбор редакции

Общество

Более 100 предприятий предложили вакансии в столице

Более 100 предприятий предложили вакансии в столице

А вместе с ними обучение, соцпакет и даже жилье.

Общество

Открылась туристическая выставка-ярмарка «Отдых-2024»

Открылась туристическая выставка-ярмарка «Отдых-2024»

«Мы заинтересованы, чтобы к нам приезжали».

Экономика

Торф, сапропель и минеральная вода: каковы перспективы использования природных богатств нашей страны?

Торф, сапропель и минеральная вода: каковы перспективы использования природных богатств нашей страны?

Беларусь — один из мировых лидеров в области добычи и глубокой переработки торфа.