Как отмечают финансовые эксперты, рынок жилой недвижимости вышел на беспрецедентно высокие показатели по количеству сделок. Покупатели пока не собираются останавливаться. А это означает, что 2023 год может стать действительно рекордным.
В прошлом году количество сделок с квартирами достигло рекордных значений. Всего по стране купили свыше 55,6 тысячи жилых объектов, а в столице — около 18 тысяч квартир. За восемь месяцев текущего года проведено уже более 36 тысяч сделок по стране и 12,3 тыс. — в Минске. Много это или мало? Давайте проанализируем.
Возьмем актуальные данные за январь-август и сравним с результатами того же периода прошлого года. Получим интересные цифры, свидетельствующие о том, что в Минске провели уже почти на 900 сделок больше, чем годом ранее, а по стране — на 512 покупал.
Общий рост покупок достигается во многом за счет столичного рынка, потому что он составляет до 40% от всех сделок. А в 6 из 8 прошлых месяцев показатели значительно превосходят прошлогодние. В нынешнем сезоне наблюдается не только активность покупателей, но и готовность торговаться у продавцов.
Проанализируем ситуацию на примере Минска. За последние семь дней количество объявлений для столицы возросло с 15,5 тысячи до 15,6 тысячи. Произошло это за счет двух- и трехкомнатных квартир, количество которых увеличилось почти на 2% в обоих случаях. В то же время выбор однокомнатных и четырехкомнатных квартир снизился на 0,5% и 2,4% соответственно.
Среди районов города снижение количества объявлений отмечалось в трех районах: Советском (минус 3 %), Фрунзенском (минус 1,5 %) и Партизанском (минус 1,4 %). В остальных случаях предложение за неделю увеличилось, больше всего в Первомайском районе — на 8 %.
Откуда вдруг появились эти тысячи, десятки тысяч реальных покупателей? В первую очередь на рынок недвижимости повлияло снижение ставок по кредитным программам. Только за июль банки выдали населению более 1,1 миллиарда рублей. И если сравнить динамику выдачи кредитов в этом году за семь месяцев с тем же периодом прошлого года, то получится, что люди взяли на 2,36 миллиарда рублей больше, чем в прошлом году.
И еще. За последние восемь месяцев ставки по кредитам снижались шесть раз, появились новые предложения и условия для различных видов недвижимости. Например, для жилищного комплекса «Северный берег» банковские финансисты запустили уникальную кредитную программу сроком на 30 лет.
В результате потенциальных покупателей стало на порядок больше. Из-за снижения ставок кредитами начали пользоваться те группы населения, которые ранее не могли рассчитывать на одобрение банка из-за несоответствия доходов. Поэтому спрос на недвижимость не снизился несмотря на то, что цены продолжили расти.
Сейчас действует множество кредитных программ, ставки по ним для большинства белорусов вполне доступны. А доля покупателей с кредитами на вторичном рынке, по данным столичного агентства недвижимости, возросла до 36 % (что можно назвать рекордом десятилетия). «Кредитов уже никто не опасается — наоборот, их пытаются успеть взять», — отмечают эксперты.
С сентября прошлого года по сентябрь 2023-го стоимость квадратного метра в Минске возросла на 165 долларов — с 1400 условных единиц до 1565.активнее цены увеличивались с ноября 2022-го по февраль 2023 года, когда «квадрат» прибавил целых 90 долларов. Это был предновогодний период, когда недвижимость хотят успеть продать и купить перед праздниками. В данном случае вопрос цены становится не самым главным.
Следующая серия роста началась в апреле и длилась до августа, тогда метр подорожал еще на 58 долларов. Это сопровождалось пятью снижениями ставки рефинансирования до конца июня, который также показывает пиковое значение по количеству сделок.
К сентябрю стоимость метра уменьшилась на десять долларов относительно августа, но по одному снижению нельзя судить об изменении тенденции. Спрос на квартиры не меняется, а стимулировать цены могут новые программы кредитования, строительные проекты, очередное снижение ставки или увеличение сроков выплаты кредита.
Если рассматривать краткосрочные новости Минска, тогда все становится на свои места. За последнюю неделю ряд столичных агентств снизил цены в более чем тысяче своих объявлений о продаже квартир в отдельных новостройках Октябрьского района. Но здесь не тенденция, а запланированная акция. Более того, несмотря на это, цены за метр в городе все равно возросли на 0,5%.
В разрезе количества комнат рост средних цен отмечался в столице в однокомнатных (плюс 1,6 %) и двухкомнатных (плюс 0,5 %) квартир. В то же время снижение средней стоимости квадратного метра за прошедшие семь дней произошло в трехкомнатных (минус 0,2 %) и четырехкомнатных (минус 1,1 %) квартирах.
В разных частях города распределение средних цен квадратного метра выглядит по-разному: с минимальными котировками — в Заводском районе, доходит до максимальных в Первомайском. Таким образом индекс цен «квадрата» в Заводском районе составляет 1189 долларов, в Московском — 1262, в Октябрьском — 1288, во Фрунзенском — 1317, в Ленинском — 1326, в Партизанском — 1391, в Советском — 1494, в Центральном — 1591 и в Первомайском районе — 1643 доллара.
Именно в августе и сентябре родители с деньгами покупают для своих «свежих» студентов небольшие, но готовые к заселению квартиры. Мы решили проверить, какие остались жилищные объекты по минимальным ценам. Как оказалось, очень дешевых квартир практически не осталось. Или почти не осталось. Подобное жилье есть, только цена уже другая.
Так, если несколько месяцев назад подобный формат жилья можно было купить и за 35 тысяч долларов по курсу, сейчас цифры куда ближе к 40 тысячам. Например, за 39 тысяч продается однокомнатная недвижимость в доме 1963 года постройки. Общая площадь квартиры 30 «квадратов». Когда-то в ней делали ремонт, пытаясь привести к более современному состоянию. Жилье здесь отдают без мебели, еще минус — нет балкона.
Другую полупустую маленькую квартиру можно приобрести за 40 тысяч долларов в эквиваленте. Находится она на последнем этаже хрущевки 1965 года постройки. В 2008-м здание претерпело капитальный ремонт — заменили коммуникации, привели в порядок подъезды. Размер жилья — чуть более 32 квадратных метров.
Совсем мало дешевых квартир двухкомнатного формата. На продажу выставлена подготовленная к ремонту квартира 1970 года. Она обойдется покупателю в 45 тысяч долларов по курсу. Площадь — 50,8 «квадрата», планировка стандартная: две изолированные комнаты, кухня, раздельный санузел.
Самая дешевая трехкомнатная квартира имеет общую площадь 54 квадратных метра в доме 1950 года постройки. Потолки — около трех метров, предлагается за 53 тысячи долларов. Следующий вариант можно найти в доме на улице Уборевича. Квартира рядом с МКАДом: для кого-то это может стать плюсом, для кого-то — наоборот. Размер — 52,7 «квадрата». Из особенностей планировки — наличие проходной комнаты. Заплатить за такую квартиру придется 54,5 тысячи условных единиц.
Что касается августа, самая дорогая недвижимость зафиксирована на улице Сторожевской, где купили четырехкомнатную квартиру за 580 тысяч долларов по курсу. Ну а самой дешевой стала однокомнатная квартира в блокированном доме в Енисейском переулке — она досталась новым собственникам за 21 тысячу условных единиц.
В общем цена недвижимости в столице возросла не слишком сильно, но при этом найти действительно дешевые квартиры стало сложнее. Они есть, но большую часть уже выкупили. Однокомнатных квартир до 40 тысяч долларов практически не осталось, сейчас такие цены наблюдаются в пригородах: Сенице, Колодищах, Атолине.
За прошлый год во всех областных центрах цена жилья существенно «подросла». Квадратный метр за это время в Бресте подорожал с 838 до 892 долларов. Второе место по цене метра держит Гродно, где «квадрат» увеличился с 725 до 792 долларов. Затем идет Могилев, где метр увеличился с 705 до 777 долларов, Гомель — с 658 до 719 долларов, Витебск — с 631 до 704 долларов за квадратный метр.
В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры определился на таких отметках: Борисов — 664 доллара за квадратный метр, Солигорск — 767, Молодечно — 751, Жодино — 773, Слуцк — 560 долларов за «квадрат».
Если говорить о соотношении спроса и предложения, они находятся плюс-минус на одном и том же уровне. Интересных предложений достаточно, есть из чего выбирать. От дефицита покупателей продавцы тоже не терпят. По ощущениям, сейчас мы достигли той самой золотой середины, считают аналитики вторичного рынка недвижимости.
Чтобы полностью отказаться от услуг риелторов и взвалить заботы на свои плечи, нужно иметь немало мужества. Что нужно знать и что стоит сделать?
В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, указывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, Адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности.
Технический паспорт хоть и не удостоверяет право собственности, но является не менее важным документом. Внимательно изучите его и сравните нарисованный план квартиры с фактической ситуацией. Нелегальная перепланировка может стать головной болью нового хозяина: в лучшем случае «самодельный» вариант согласуют из-за штрафа, в худшем — заставят вернуть все в проектное состояние.
Перед заключением сделки важно узнать, кто и когда был зарегистрирован в квартире, а также почему и, главное, куда выбыл. К сожалению, для покупателя такая информация закрыта: все-таки тайна личной жизни. Поэтому нужно попросить собственника взять развернутую копию лицевого счета на квартиру (а не только ту, что отражает текущую ситуацию по прописанным). В справке будет указано, кто куда выписался (в том числе и в месте лишения свободы, если такое было).
В развернутой копии лицевого счета будет отражена информация обо всех жильцах, которые регистрировались в жилье и выписывались из квартиры с того момента, как продавец стал собственником. И только. Все, что было до этого, — секрет (ведь там может быть история длиной в десятилетия). Поэтому если продавец владеет недвижимостью недолго, узнать, кто и как прописывался и выписывался из квартиры раньше, можно через риэлторов и агентства недвижимости. Им такая информация доступна — не зная тайну чужой жизни, они могут проанализировать ситуацию и сказать, есть ли подозрительные моменты. Однако в данном случае вам придется оплатить услуги агентства недвижимости.
Еще один эпизод проверки собственника — справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если человек состоит на учете, заключать договор купли-продажи однозначно не стоит. Если — нет, это означает всего лишь то, что гражданин на данный момент не обратился в профильное учреждение здравоохранения, но совершенно не гарантирует, что он полностью здоров и дееспособен. Так что сами оценивайте человека и откажитесь от сделки, если есть какие-то подозрения. Как и в случае с проверкой семейного положения, здесь риски абсолютно одинаковы вне зависимости от того, участвует ли в сопровождении сделки агентство недвижимости.
Сергей КУРКАЧ
В БГПУ прошла встреча ректора со студенческим активом.
С чего начинается любовь к опере?
В республике в целом планируется продление времени работы порядка 280 объектов торговли и 180 объектов общественного питания.
