Впереди нас ждут рекорды — по снижению цены
Начнем свой анализ с уже «немолодых» квартир. По информации аналитика рынка недвижимости Артема Сахаревича, индекс цен вторичного рынка жилья за последнюю неделю снизился на 0,4 % и составил 1380 долларов за квадратный метр. Текущее значение является самым низким показателем за последние 48 недель.
Новостройки также подешевели-за неделю «квадрат» сбросил в цене 0,3 %. В результате квадратный метр на первичном рынке сегодня стоит 1316 долларов, а разрыв между средним уровнем цен первичного и вторичного рынков составил 64 доллара.
Цены же на вторичном рынке Минска снижаются уже пятую неделю подряд, в первую очередь благодаря новым продавцам, выходящим на рынок с ценами на 5–7 % ниже средних. Что касается скидок на те квартиры, которые долго не продаются, то в последний месяц они составляли в среднем 3 %. В тоже время доллар по отношению к белорусскому рублю с начала этого года подорожал примерно на полтинник.
Нынешнее удешевление началось с двадцатых Числов марта и продолжается с разной скоростью и интенсивностью. За это время стоимость «квадрата» однокомнатной квартиры снизилась на 138 долларов, а двухкомнатной — на 108 долларов. За полгода средняя двухкомнатная квартира стала стоить дешевле на 5,5 тысячи долларов. В итоге те, кто не спешил покупать жилье в пандемию исключительно за накопленные деньги, теперь радостно потирают руки.
Второй рекордный показатель на рынке — по изменению объема предложения. Шестую неделю подряд растет предложение квартир. За последние семь дней выставленных на продажу объектов стало еще больше — на 1,5 %. Общее количество выставленных на продажу в столице объектов приближается к 8900.
Стоит отметить, что цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры опустились незначительно, в то время как однокомнатные подешевели за неделю на 0,5 %, а четырехкомнатные квартиры — на 1,3 %. Среди районов города рост цен на квартиры был зафиксирован только в Ленинском районе (плюс 0,5 %). Среди остальных максимальные темпы снижения наблюдались в Партизанском и Советском районах. За последний месяц больше всего квартиры подешевели в Октябрьском районе (минус 3,6 %).
Слабенькое, но по 35 тысяч
Пророчества экспертов продолжают сбываться. Вместе с удешевлением отечественной валюты достаточно активно в столице дешевеет неликвидное жилье. Маленькая однокомнатная квартира не в самом лучшем микрорайоне за 35 тысяч «зеленых» уже никого не удивляет, хотя еще месяц назад такие варианты были большой редкостью. Сегодня 90–91 тысяча рублей — это цена квартиры в старом жилом фонде (в «хрущевке» либо «брежневке») с простым отстраиванием или под ремонт. Но за такую цену попадаются и квартиры в хорошем состоянии.
Например, ровно за 35 тысяч долларов продается однокомнатная квартира в малосемейке на улице Ротмистрова, полностью готовая к проживанию. Ремонт здесь аккуратный, есть мебель, стеклопакеты, хорошие межкомнатные и входные двери. Общая площадь квартиры — 33,6 квадратного метра.
За такую цену продаются аккуратные квартиры в пятиэтажных домах с капитальным ремонтом и без. Такое жилье предлагается в старом секторе на улице Казинца площадью 33 «квадрата», в стареньком двухэтажном доме на улице Смирнова площадью 32 квадратных метра, или уютная мини-квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки в Уральском переулке с общей площадью 30 квадратных метров.
У застройщиков «связаны» руки
Последствия пандемии и отсутствие кредитования привели к серьезному падению спроса и на новостройки в столице. Застройщикам приходится работать в новых условиях. Но это не самое страшное. Многие из них уже проходили не один кризис и успешно выходили из него. Сейчас главной причиной ухода заказчиков из бизнеса является то, что город ничего им не предлагает. Раньше купить участок можно было на торгах, но в этом году ни одного аукциона еще не было.
Похоже, что участники рынка все еще не определились, по каким правилам будет жить строительная отрасль в ближайший год. А большинство тенденций, зародившихся в лоне кризисных последствий, скорее, носят временный характер. Их основная функция заключается в сдерживании, а не в развитии новых реалий. Именно такое мнение у руководителя-партнера группы компании ViVa Invest Юрия Жаркова.
Он также считает, что денег в стране меньше не стало, однако их уменьшило в банках «благодаря» негативному информационному полю. Не только банки приостановили кредитование, но и потребители, сняв часть депозитов, заняли выжидательную позицию.
Юрий Жарков отмечает, что наиболее сильный удар в связи с приостановкой кредитования принял на себя вторичный рынок, где произошло увеличение сроков продажи объектов и сокращение количества сделок.
На первичном рынке, по его мнению, продавцы имеют в распоряжении некоторый запас финансовой прочности и собственные инструменты поддержки спроса в виде рассрочки.
«Сложно себе представить, что кредитование не возобновится. Но если кредитный „голод“ затянется, то он укинет строительную отрасль в структурный кризис, а в среднесрочной перспективе дисбалансы проявят себя во многих других сферах экономики. Безусловно, это будет сопровождаться снижением спроса, цен и реальных доходов населения», — дополняет специалист.
Медленно, но верно
Если оценивать изменения цен в регионах в течение недели-двух, тенденция не будет четкой. В каждом областном центре, или просто крупном городе, ситуация развивается индивидуально.
Например, в Бресте за последнюю неделю квартиры подешевели в среднем на 0,8 % и квадратный метр там продается за 811 долларов. «Квадрат» жилья в Витебске опустился на 0,2 %, сейчас его предлагают за 634 доллара. Метр жилья в Гродно потерял 0,1 % (720 долларов), Могилев «застыл» на цифре в 655 долларов за квадратный метр. А вот Гомель даже прибавил к стоимости метра 0,2 % (626 долларов).
В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры определился на таких отметках, которые даже слегка выше, чем в областных центрах. Среди них самый дорогой город Солигорск — подешевел в среднем на 0,4 % (861 доллар за квадратный метр), такая же тенденция и в Жодино — 716 долларов (минус 1 %) за «квадрат».
Более плотно мы занялись ситуацией изменения цен в Гродно. Там в августе количество сделок по сравнению с июлем уменьшилось на треть, а средняя цена «квадрата» снизилась на 2,7 %. Специалисты местного агентства недвижимости отмечают, что, несмотря на сложную обстановку, сделки были и в сентябре. Но их общее количество по сравнению с августом упало примерно на 10–15 %. Немного вниз идет и цена.
— Конечно, сделки в сентябре были, они всегда будут. Семьям нужно расширяться, у них рождаются дети. Кто-то поработал за границей, накопил денег и теперь улучшает свои жилищные условия, — дополняет директор агентства. — Думаю, что по итогам сентября в Гродно будет как минимум 100 сделок при среднем количестве 130–140 в месяц. Ситуация, сложившаяся в стране после 10 августа, напугала людей гораздо больше, чем пандемия. Многие перенесли решение своего жилищного вопроса и ждут серьезного падения цен.
В настоящее время самую дешевую однокомнатную «хрущевку» в Гродно в районе улиц Поповича, Новаторов, Пушкина можно купить за 18–19 тысяч долларов. Самые популярные в городе — двухкомнатные квартиры типовых потребительских качеств в домах 80–90-х годов прошлого века. Они традиционно занимают 40 % рынка. Сейчас такие жилые помещения можно приобрести за суммы от 30 тысяч долларов.
Что касается «трешек», то цены на них сопоставимы со стоимостью двухкомнатных квартир. Самые популярные трехкомнатные квартиры без ремонта в старых домах можно купить от 38 тысяч долларов.
Сергей КУРКАЧ
Существуют строгие требования к местам для купания.
Пятикурсник Полоцкого государственного университета имени Е. Полоцкой был удостоен почетного звания «Человек года Витебщины — 2023».
