Еще в начале года один мой бесквартирный знакомый был уверен, что вот-вот в столице начнется массовое удешевление жилья на вторичном рынке. Мне же специалисты рынка недвижимости говорили о совершенно иной тенденции. Например, наш эксперт Николай Простолупов, почетный председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор агентства недвижимости «БелЦТН», предсказывал незначительное (не более 5–6 процентов) плавное подорожание всех видов квартир на рынке недвижимости Минска. Специалист тогда не ошибся: так примерно и вел себя рынок в течение года. Что ждет нас на рынке жилья в завершающем месяце и потом в новом сезоне? Об этом мы с Николаем Павловичем решили поговорить достаточно подробно.
Вторая половина декабря существенных изменений на рынке Минска не сделает. Потому, что повышенная активность покупателей начала ослабевать. Вот в ноябре было золотое время для продавцов, за этот месяц оформлено 1,5 тысячи сделок купли-продажи. А в декабре и тысячи не будет. Самое время подводить итоги.
Николай Простолупов подсчитал, что за год цены на квартиры на вторичном рынке в среднем повысились на уровень инфляции, или на 5%. Посчитайте сами, если в начале года средняя цена квадратного метра была 1320 долларов, а сейчас мы имеем 1390. Ценник изменился не намного, но все же. Цены на первичном рынке жилья также немного поднялись. Здесь квадратный метр был в районе 1250 долларов, сейчас мы имеем увеличение до 1300 долларов, или в среднем на 3 %.
Почему «квадрат» продолжал дорожать? Какие факторы здесь сыграли главную роль? Наш эксперт уверен в том, что основная причина поднятия цены заключается в снижении объемов строительства. Второй фактор, который не дает взлететь ценам действительно высоко, — ограничение роста доходов. Так получилось, что реальные доходы населения (у среднего класса, который и покупает жилье) активно не растут, а в некоторых случаях даже снижаются. Это так, но основным является все же первый фактор.
Кроме того, всегда вторичный рынок недвижимости «оглядывался» на соотношение цен на первичном рынке. Ведь зачем покупать старое жилье с историей, с не совсем удачной планировкой, когда можно построить новое и даже дешевле? А вот и нет. Цены на первичном рынке продолжают расти. Почему так?
В последний год город значительно сократил выделение свободных площадок под строительство жилья. Под коммерческое строительство жилья земельные участки предоставляются через аукционы (что выливается для собственников в круглую сумму), предусмотрена и оплата застройщиком недешевой инфраструктуры. Ничего не платят ни за землю, ни за инфраструктуру только организации, которые строят льготное жилье (в большинстве — для многодетных семей).
Что же будет в следующем году? Как цены будут себя вести уже в январе и феврале? Специалист сферы недвижимости не понаслышке знает, что первые два месяца нового года считаются у нас «мертвым» сезоном. В это время активность покупателей будет минимальна. Обычно серьезные тенденции начинают проявлять себя весной и осенью.
В последнее время руководство столицы придерживается мнения, что нужно до минимума сократить жилищное строительство в черте города. Существует мнение, что квартиры для многих очередников нужно возводить в городах-спутниках. Николай Простолупов в этом случае считает, что в следующем году будет усиленно сокращаться коммерческое строительство, за исключением строительства для многодетных семей. Под пристальным вниманием будут находиться даже участки земли за кольцевой зоной, непосредственно в Минском районе и даже дальше. В связи с этим прогноз по ценам на квартиры от Простолупова такой.
Строить жилье для всех желающих (коммерческое) будут значительно меньше. Застройщиком станет действительно трудно возводить доступное жилье и получать даже минимальный доход. В последнее время пошли разговоры о том, что организаторы коммерческого жилья должны будут компенсировать не только снос ветхих построек на своих площадках, но и финансировать строительство социальных объектов (детских садов, поликлиник и школ). А это будет значительным фактором для подорожания как новостроек, так и вторичного жилья.
Окончательный годовой прогноз по стоимости квадратного метра от нашего специалиста — плюс 4,5–5 % по квартирам на вторичном рынке жилья. Будет дорожать жилье и в новостройках, когда квартиры без отделки приплюсуют к сегодняшней цене где-то 3–4% за год.
Как будет вести себя рынок недвижимости в средних и маленьких городах, сейчас спрогнозировать достаточно сложно. Это зависит от многих факторов.
Снижение объемов жилищного строительства сейчас характерно для многих крупных городов, за исключением, пожалуй, Гродно. В этом областном центре возводятся целые новые микрорайоны действительно по доступным ценам, считает наш эксперт. Остальные областные центры тенденция на подорожание коснется с небольшим опозданием. Так было всегда, сегодняшняя ситуация не исключение.
Небольшое подорожание в областных центрах наблюдается уже сейчас. По прошествии прошлой недели там сложилась следующая ценовая ситуация: Брест — 809 долларов за квадратный метр (+0,4 % за неделю), Витебск — 616 долларов (без изменений за неделю), Гомель — 619 долларов (+0,2 %), Гродно — 732 доллара (–0,4 %), Могилев — 631 доллар (+0,5 %).
В Брестском районе, например, для физических лиц ставки земельного налога на 2020 год повысили в 2 раза, а на недвижимость — в 1,5 раза (для тех, кто записан в садоводческих товариществах, а также для владельцев гаражей индивидуальной застройки — в 2 раза), в Крупском районе — в 1,5 и 1,3 раза соответственно, в Лидском — в 1,8 и 1,5 раза соответственно.
В Клецком районе ставки земельного налога и налога на недвижимость для населения в 2020 году повысят в 1,5 раза, в Пинском (кроме городского поселка Логишин), Осиповичском, Славгородском, Чаусском — в 2 раза, в Костюковичском — в 1,1 раза. Ставку земельного налога в Зельвенском районе в следующем году увеличат в 1,7 раза, в Берестовицком — в 2 раза.
Налоговики объясняют, что снижение коэффициентов отразится и на суммах налогов, которые будут выставлены к выплате. То есть сумма будет ниже. Налог на недвижимость в среднем по стране за 2018 год составил 40 рублей на одного плательщика, в Минске — 65 рублей. Размеры земельного налога в среднем по стране — 18 рублей, в Минске — 116 рублей. Земельный налог рассчитывается из кадастровой стоимости земли, а в столице она высокая.
Кстати
Имущественные налоги изменяются
В нашей стране устанавливают ставки налога на недвижимость и землю на 2020 год. Местные власти могут уменьшать или увеличивать действующие ставки, но не больше установленного. Напомним, что налог на недвижимость насчитывают от стоимости объекта недвижимости.
Ставка налога на недвижимость для граждан, у которых есть в собственности капитальные строения, а также машино-места, составляет 0,1 % от стоимости объекта недвижимости. А для тех, кто владеет двумя и более жилыми помещениями в многоквартирных или блокированных жилых домах, — 0,2 % от стоимости таких помещений.
Ставки земельного налога могут увеличиваться или уменьшаться местными Советами депутатов для отдельных категорий плательщиков. Напомним, с января этого года в Беларуси заработал обновленный Налоговый кодекс. Некоторые изменения коснулись налога на недвижимость и землю. Для местных властей — Минского городского Совета депутатов, а также для их коллег из областей — установили лимиты по ставкам налога на недвижимость и землю. На 2019 год его максимальный размер могли повышать в 2,5 раза, а с 2020-го — не более чем в 2 раза.
Сергей КУРКАЧ
А вместе с ними обучение, соцпакет и даже жилье.
«Мы заинтересованы, чтобы к нам приезжали».
Беларусь — один из мировых лидеров в области добычи и глубокой переработки торфа.
