Потенциальные квартиранты сообщают в редакцию, что в этом году вариантов съемного жилья в Минске стало заметно меньше. А те, кто уже арендует, рассказывают, что хозяева поднимают оплату на 30-50 долларов со словами «все дорожает» или даже ссылаются на близость Европейских игр. Что действительно происходит на рынке столичной аренды и какой прогноз по ценам на жилье можно ожидать к концу года? С этими вопросами мы обратились к специалистам.
Запланированное подорожание
Цены аренды квартир в главном мегаполисе страны держались неизменными два с половиной года — с начала 2016 года, когда их снижение прекратилось, и по лето 2018-го. Средняя цена аренды жилья стандартных потребительских качеств в то время была на уровне 190-200 долларов в месяц для однокомнатных квартир, 240-250 долларов для двухкомнатных, а трехкомнатную можно было арендовать даже за 260 «зеленых». И эти цены указаны без учета коммунальных платежей и актуальны для квартир, в которых зарегистрирован хотя бы один человек. Они действительно очень долго не двигались.
А вот летом прошлого года, перед началом учебного сезона, цены стали подниматься. Сначала этому не придавали особого значения, так как всегда находятся собственники, которые в этот период пытаются «сыграть» на временном дефиците. Но приход зимы не вернул цены на прежнее место, а лишь закрепил их рост в этом году.
Начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая отмечает, что, действительно, в настоящее время цена аренды жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 5-10%. Кроме того, больше всего подорожание коснулось однокомнатных квартир — за счет высокого на них спроса. А трехкомнатных, наоборот, меньше всего.
Квартирант — собственник: как понять друг друга?
По словам Почицкой, ниболее типичный запрос на аренду звучит как «однокомнатная квартира, возле метро, в хорошем состоянии и недорого». При этом понятие «в хорошем состоянии» у арендаторов и собственников часто бывает разным. Например, квартирант хочет увидеть внутри квартиры пусть простой и недорой, но современный ремонт. Он хочет жить с минимальным набором мебели: кухня со столом и стульями, диваном на два полноценных спальный места и как минимум одним шкафом. Кроме того, в квартире должен быть минимальный набор хотя бы новой бытовой техники, представленный холодильником, стиральной машиной, электрочайником и микроволновкой.
Но противоречие в том, что квартиры аккуратные и в современном состоянии с подобной укомплектованностью мебелью и бытовой техникой, да еще и рядом с метро, хозяевами оцениваются иначе, чем арендаторами — гораздо дороже.
Например, минимальная цена от сдачи в аренду однокомнатной квартиры равна 180 долларов в месяц. Как правило, это будет либо квартира в отдаленном районе Минска (таком, как Шабаны), либо совсем в пригороде Минска — например, Соснах, Привольном, Соколе и других пунктах. Теоретически за эти деньги можно попробовать найти варианты и в пределах МКАД, но их состояние, скорее всего, будет далеко не лучшим, в то время как в Соснах за эти деньги предлагаются аккуратные и укомплектованные квартиры. А, например, в Фаниполе за 170 долларов можно арендовать однокомнатную квартиру в новостройке, со свежим ремонтом и мебелью.
Цены выросли, за качество — вдвое больше
Если же принципиально ищется однокомнатная квартира в Минске и в хорошем состоянии, то следует быть готовым к стоимости от 220 долларов в месяц. Но даже за эти деньги арендатор вряд ли получит квартиру с современным ремонтом и микроволновкой — скорее всего это будет формат «ухоженного жилья из прошлого века». Если свежесть ремонта и бытовая техника принципиальны, то цена вырастает не менее чем до 250 долларов. Если добавить к этому еще и метро в шаговой доступности, то менее чем на 280 «зеленых» вряд ли стоит рассчитывать. При приближении к центру города эта цена будет только увеличиваться. В центре минимальная цена маленьких квартир приближается к 300—350 долларам в месяц. И это вовсе не предел.
Двухкомнатные квартиры пользуются спросом в основном среди семейных квартирантов с детьми. Кто-то ищет квартиру без мебели, но с аккуратным ремонтом, а кто-то готов заехать только в случае «полного комплекта». Соотношение подобных запросов примерно 50 на 50. Минимальная стоимость «двушек» в Минске — около 250 долларов в месяц. За эту цену можно рассчитывать на квартиру без глянца современности, которая находится в отдаленном районе города и не имеет мебели. Хотя бывают и исключения — когда хозяева не гоняются за ценой, а хотят сдать квартиру в аренду приличной семейной паре на длительный срок.
Средняя цена аренды современных и укомплектованных мебелью и бытовой техникой двухкомнатных квартир находится на уровне ближе к 300 долларам. Все зависит от качества ремонта и состава мебели и бытовой техники. Близость к метро добавляет к цене еще 30-50 долларов.
Трехкомнатные квартиры пользуются гораздо меньшим спросом, чем одно- и двухкомнатные квартиры. Более того, нередки случаи, когда трехкомнатные отказываются арендовать даже по цене «двушек». Причина в высокой стоимости коммунальных услуг. Поэтому минимальная цена аренды многокомнатного жилья вполне может быть на уровне двухкомнатной квартиры.
Для арендаторов важное значение имеет, зарегистрирован ли в квартире кто-нибудь, так как от этого зависит величина коммунальных платежей. Причем разница платежей может быть двукратной и даже большей. Например, если в однокомнатной квартире есть зарегистрированные, то сумма коммунальных платежей без учета электричества составляет около 35 рублей. А вот если квартира «пустая», то платежи могут достигать 100 рублей и более. В результате этого зачастую квартиры, в которых никто не зарегистрирован, сдаются в аренду дешевле — чтобы компенсировать арендаторам разницу в «коммуналке». Поэтому, если вы находите симпатичную квартиру по цене ниже рыночной, то поинтересуйтесь о наличии зарегистрированных в ней людей.
Игры тут ни при чем
Почему цена аренды выросла и продолжает ли она расти и сейчас? По мнению нашего эксперта, причина подорожания аренды в уменьшении количества квартир стандартных потребительских качеств, или так называемого эконом сегмента. В последние годы стало сдаваться в аренду заметно меньше новых квартир. Особенно это заметно по сравнению с 2012-2013 годами, когда на рынок в большом количестве выходили квартиры в новостройках микрорайона Каменная Горка.
Сейчас новые квартиры также появляются, но совсем в ином количестве. Например, в Новой Боровой. Но там общий уровень качества совсем другой — как правило, такие квартиры сдаются уже готовыми к проживанию: с мебелью и техникой. Поэтому, соответственно, и цена высокая.
Квартир с бюджетным ценником становится меньше и потому, что хозяева квартир вблизи метро считают, что местонахождение все решает, и уже на основании этого устанавливают высокую цену. При этом качественного ремонта может и не быть. Или обратная ситуация — собственники делают дорогой ремонт в надежде, что смогут высокой ценой аренды его оправдать. Теоретически это возможно, но тогда квартира должна находиться в новом современном доме с такими атрибутами, как огороженная территория, видеонаблюдение и многое другое.
Что касается влияния Европейских игр, то наш эксперт к этой причине увеличения стоимости аренды относится скептически и с улыбкой. Хотя и признает, что некоторые собственники действительно рассматривают это событие в качестве основания для поднятия цен. Насчет установления цены аренды существует одно доказанное на практике правило: даже если и найдется клиент, которого удовлетворит явно завышенная цена — то не стоит радоваться. В большинстве случаев подобные квартиранты съезжают с квартиры, как только найдут вариант с адекватной на рынке ценой, и поэтому относятся к квартире как к вынужденному перевалочному пункту.
До конца года еще большего увеличения стоимости аренды, по мнению экспертов рынка, ожидать не стоит. Впрочем, как и снижения. Что касается Европейских игр, то отменять существующие договоры аренды для болельщиков и туристов наш эксперт не советует: большой риск потерять то, что уже есть. Но если квартира сейчас без квартирантов — тогда почему бы и не попробовать. И начинать поиск клиентов можно уже сейчас. Ведь заявки на поиск квартиры в аренду от желающих посетить Европейские игры уже поступают.
Сергей КУРКАЧ
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
Финалистка проекта «Академия талантов» на ОНТ — о творчестве и жизни.
Почти тысяча двести человек соберутся, чтобы решать важнейшие вопросы развития страны.
