Эксперты столичного рынка недвижимости уверены в том, что все в мире имеет цикличность. И не является исключением тот же вторичный рынок жилья в Минске. Что же мы на нем видим? Период подъема сменяется стабильностью, которая не значит ничего плохого. Специалисты отмечают, что именно в этот период формируется вектор дальнейшего ценообразования. А еще они заметили, что его направление во многом зависит от продавцов.
Вспомнить прошлое
Последний цикл «взлет-стабильность-падение» на вторичном рынке жилья столицы отмечался с 2012-го до 2016 года. Причем фазы «взлета» и «падения» были одинаковы по продолжительности. Тогда, за полтора года «взлета» — до конца 2013 года, стоимость квадратного метра минских квартир выросла в среднем на 500 долларов, в результате чего среднестатистическая однокомнатная квартира подорожала практически на 20 тысяч «зеленых», двухкомнатная стала стоить больше на 17 тысяч USD, а трехкомнатная — на 12 тысяч долларов.
2014-й можно считать временем стабильности со знаком «минус». Остановился рост доходов и начал увеличиваться обменный курс доллара. Все это вместе выступило ограничителем для покупателей. Финансово обеспеченный спрос снижался, но продавцы по инерции старались поднять цены. Поскольку любой товар стоит ровно столько, сколько на определенный момент времени за него готов или способен заплатить покупатель, то цены все же постепенно шли вниз. Ведь кредитами по ставке 30% годовых в тот период пользовались лишь считанные покупатели.
Последней каплей, которая привела к началу стремительного падения цен на квартиры, выступило резкое «проседание» белорусского рубля по отношению к доллару в начале 2015 года. Длилось падение цен полтора года — до середины 2016 года. А дальше... вслед за снижением ставки рефинансирования стали снижаться и ставки по кредитам, что означало начало нового цикла на рынке.
Сегодняшний рост выдыхается окончательно
Сейчас уже ни для кого не секрет, что активатором устойчивого спроса на рынке жилья Минска (который наблюдается в последние несколько лет) выступило сочетание двух факторов. Это появление «дешевых» кредитов на фоне отсутствия экономических потрясений, в частности стабильности обменных курсов валют. Наполовину уменьшились ставки кредитования (в среднем с 35% до 15% годовых), которые полностью компенсировали покупателям и недостаток собственных средств и, отсутствие ощутимого роста доходов.
В результате стабильного финансово обеспеченного спроса цены в 2017 году пошли вверх. Но не так интенсивно, как это было раньше (в 2012—2013 годах). Всего за период с последнего подорожания до настоящего времени дельта роста составила плюс 15% или + 160 долларов.
— Сегодня кредитование приобретения квартир на вторичном рынке сокращено, что уменьшает покупательную способность и ведет к снижению спроса, — комментирует ситуацию на рынке заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья столичного агентства недвижимости Светлана Куделко. — И поэтому с наступлением нового сезона можно наблюдать картину, когда приобретаются в основном доступные по цене квартиры, собственники которых либо изначально ставят объективную цену, либо охотно идут на обоснованный торг.
По словам представителя агентства недвижимости, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в этом году покупательская активность снизилась более чем на 40%. За счет увеличения срока продажи квартир и того факта, что покупатели стали больше торговаться, увеличился средний размер скидки, предоставляемой продавцом покупателю, — с 3% до 5%. И этот процесс в апреле продолжает набирать обороты.
Завтра — начало падения
По мнению аналитиков рынка жилой недвижимости, цены на столичные неновые квартиры остановили свой рост еще летом прошлого года. Средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир стандартных потребительских качеств по факту сделок теперь равна 1240 долларам, двухкомнатных апартаментов — 1135 долларам, трехкомнатных — 1080 долларам. Реальная средняя цена однокомнатной квартиры достигала 42 тысяч долларов, двухкомнатной — 55 тысяч долларов, а трехкомнатной — 65 тысяч долларов.
Немного дороже продавались столичные квартиры, готовые к проживанию. Средняя цена на вторичном рынке такого однокомнатного жилья по факту сделок составляла 49 тысяч долларов. Двухкомнатные квартиры продавались за 65 тысяч долларов, трехкомнатные — 77 тысяч долларов. Как отмечают аналитики, сегодняшний уровень цен — это предел того, что может позволить покупателям насущная экономическая ситуация.
За последние два года интенсивного спроса на жилье основной пласт покупателей, которые могли себе позволить взять кредит, уже существенно уменьшился. Кроме того, последние полгода отмечается небольшое, но все же систематическое увеличение ставок кредитования и усложнение условий получения кредитов.
Кроме того, количество предлагаемых на продажу квартир до сих пор находится на достаточно высоком для Минска уровне — более семи тысяч квартир. В дальнейшем, если предложение начнет накапливаться из-за малого количества сделок, то, по законам рыночного ценообразования, цены уже не смогут оставаться на месте и пойдут вниз. Насколько интенсивным будет снижение, зависит от экономической ситуации и желания продавцов идти навстречу покупателям.
— Пока ничего страшного на рынке не происходит, — уверены эксперты. — Сейчас он находится в состоянии стабильного ожидания. Снижение покупательной способности — это объективное обстоятельство текущей ситуации. И не учитывать его при определении цен на квартиры означает играть против самих себя. Ведь как показывает практика последних десяти лет, все может поменяться. Для наступления негативных последствий не обязателен даже скачок курса валют — достаточно сохранение практики завышения цен. После чего будет наблюдаться рост количества предлагаемых на продажу квартир из-за уменьшения сделок. Следующий этап — снижение цен.
А в Могилеве значительно дешевле
В каждом областном городе предложение квартир значительно превышает действующий спрос. Самое маленькое количество частного вторичного жилья на продажу находится в Бресте. Агентства недвижимости предлагают в этом регионе примерно 1,5 тысячи объектов жилой недвижимости. Цены здесь не такие заоблачные, как в столице, но все-таки «кусаются». Средняя цена квадратного метра стандартной квартиры находится в диапазоне от 650 до 750 долларов. Небольшие однокомнатные квартиры можно выторговать за 25 тысяч долларов. А вот просторная трехкомнатная квартира с евроремонтом предлагается уже за 66 тысяч долларов. Дороже в городе над Бугом бывают только квартиры, готовые к проживанию. Такое жилье с кухней и бытовыми приборами будет стоить из расчета 800—850 долларов за квадратный метр.
Но центр западной окраины скорее исключение из правил. Например, в Могилеве на продажу выставлено сразу три с половиной тысячи квартир. А потенциальных покупателей даже меньше, чем на брестскую недвижимость. Цены на местные квартиры с могилевской пропиской варьируются весьма существенно. Вполне качественные однокомнатные апартаменты продаются по цене квадратного метра 500—650 долларов. Маленькие однокомнатные квартиры здесь можно отыскать за 16—18 тысяч долларов. Ценник двухкомнатной квартиры «прыгает» из расчета 450—600 долларов за квадратный метр. Реальная стоимость таких средних по площади квартир бывает от 25 тысяч до 40 тысяч долларов. Самая низкая цена встречается на квартиры без ремонта. Жилищный «квадрат» в таком случае оценивается от 390—400 долларов. В этом случае небольшая трехкомнатная квартира будет стоить в районе 20 тысяч долларов...
Беларусбанк возобновил выдачу кредитов
Напомним, этот банк приостановил прием новых заявок на кредиты под вторичное жилье с ноября прошлого года. А с 8 апреля Беларусбанк снова выдает долгосрочные кредиты покупателям квартир. Банк только подкорректировал условия выдачи этих займов. Что изменилось?
Кредиты на покупку жилья на вторичном рынке Беларусбанк сейчас выдает под 15,4% годовых (ставка рефинансирования плюс 5,4 процентного пункта). Кредит можно получить на срок до 20 лет. Банк учитывает совокупный доход близких родственников и членов семьи. Беларусбанк может дать до 90% стоимости приобретения жилого помещения, но в пределах платежеспособности кредитополучателя.
Банк также изменил коэффициент платежеспособности получателей кредитов на приобретение жилых помещений. Сейчас ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 70% от ежемесячных доходов кредитополучателя (ранее — 40%). Этот показатель с 8 апреля действует как при покупке жилья на первичном рынке, так и на вторичном.
Сергей КУРКАЧ
В повестке дня — утверждение концепции нацбезопасности и военной доктрины.
Финалистка проекта «Академия талантов» на ОНТ — о творчестве и жизни.
Почти тысяча двести человек соберутся, чтобы решать важнейшие вопросы развития страны.
