Крупные магазины «пошли» в регионы

А в столице появится новый формат — мегамоллы.

Последний год для столичного ритейла можно назвать прорывным, поскольку на рынок вышло сразу три крупных торговых центра. На подходе еще одна не менее крупная тройка. Получается, что потенциал для развития у столицы для современной торговли еще есть. Но есть и альтернативное мнение: «Чтобы выжить, торговле следует направляться в регионы». О возможных перспективах развития торговли рассказывает руководитель торгового сектора «Твоя столица. Управление проектами» Артем Давидович.

Новый уровень ритейла

— Если говорить о ситуации в целом, то рынок коммерческой недвижимости в нашей стране развивается волнами, — рассказывает руководитель сектора. — Первое серьезное потрясение произошло во время мирового экономического кризиса 2007-2008 годов. Сейчас рынок скорее находится на подъеме — мы отошли от последних потрясений, цены на торговые площади стабилизировались и даже немного растут. Еще в прошлом году цены наметили положительную динамику, а вакантность в торговых центрах постепенно ликвидируется.

Лучше всего эти изменения читаются на столичном рынке, где находится весь бизнес и обращаются наибольшие денежные потоки. Так, за год ввелись и заполнились такие известные проекты-долгострои, как Gаllеriа Minsk, Dаnа Mаll и Grееn Сitу. О качестве каждого из этих объектов можно вести длительную дискуссию, но провальных проектов среди них нет. Это новый для страны уровень ритейла; масштаб, которого до сих пор ни в Минске, ни тем более в регионах не было.

Клиента нужно удивлять

Несмотря на позитивную тенденцию на рынке, строить сейчас непросто. Выросли цены на стройматериалы, существует высокая конкуренция, есть вопросы по кредитованию. После того как будет введена в эксплуатацию следующая партия крупных проектов (ТРЦ Раlаzzо, Minsk Сitу Mаll и DiаMоnd Сitу), на рынке вполне вероятно появится новый формат — мегамоллы. Девелоперы выйдут за МКАД, где больше пространства, нет проблем с парковкой и в работу можно взять большой участок. Такой формат давно используется на Западе, есть примеры у наших соседей в Киеве и Москве. Это крупные торгово-развлекательные центры с преимущественно развлекательной составляющей.

Весь мир уходит от привычного формата торговых центров, поскольку торговля под воздействием интернета постепенно вытесняется в онлайн. Ритейл направлен на импульсивные покупки, а потому главная цель — максимально долго задержать потребителя на объекте с помощью развлекательного сегмента, фудкорта и уникального предложения. В Америке ежегодно закрываются десятки объектов, которые не захотели или не смогли трансформироваться под нужды своих клиентов. Люди пошли туда, где интереснее, за новыми ощущениями, яркими впечатлениями и комфортным времяпрепровождением.

Сегодня, чтобы задержать клиента, недостаточно просто иметь интересную торговую площадь, необходимо удивлять. В качестве примера возьмем то, как строится в Минске ТРЦ Раlаzzо. Объект позиционирует себя как первый развлекательный комплекс в Беларуси, где будут кинотеатр формата IMАХ, аэротруба, дорожки для керлинга и так далее. Для нашего рынка торговой недвижимости это серьезная заявка.

Первые «ласточки» в областях

Что касается регионов, то и там наметились серьезные перемены. Вслед за столицей в областях активно развивается сфера ритейла. Минск перенасыщен предложением, поэтому многие направились туда, где сопротивление меньше, конкуренция слабее, а ниша незакрытая, — в регионы. Здесь уже начали появляться объекты достаточно высокого уровня, например TRINITI в Гродно или АRMАDА РLАZА в Могилеве.

Та же история с сетевыми операторами. Большое количество компаний подготавливает свои планы развития на год, а то и на два. Те, кто закрыл свою потребность в Минске, рассматривают предложение за его пределами —в областных центрах и других крупных городах. Это правило жизни — если ты не развиваешься, то тебя «съедят» конкуренты.

Надо активнее работать с регионами, потому что там большой потенциал и готовность рынка этот потенциал реализовывать. Поэтому сегодня столичные эксперты предлагают себя в качестве своеобразного моста между инвестором и операторами. Их опыт работы с объектами самого разного уровня, знание игроков рынка и тренды в сфере торговой недвижимости позволяют просчитывать ходы далеко вперед, чтобы объект не просто «выстрелил», но и работал на протяжении десятилетий.

Шаблоны не работают

К «начинке» каждого объекта нужно подходить индивидуально. Где-то сработает один пул арендаторов, где-то совсем другой. Нужно учитывать потенциал площадки, характеристики объекта, изучать сильные и слабые стороны проекта. Иногда надо вмешиваться в архитектуру здания, меняя планировки, вертикальные коммуникации или ширину коридоров с точки зрения современных преимуществ как сетевых операторов, так и конечных потребителей. Естественно, больше возможностей для изменений и пространства для маневра у любого проекта остается на ранних стадиях реализации.

Часто девелоперы сталкиваются с дефицитом операторов и не могут самостоятельно найти арендаторов на свои торговые площади, не знают, как это правильно делать. Выбирать надо таких экспертов, которые работают с большинством сетевиков, знают планы компаний по развитию на год вперед и могут формировать наиболее эффективные связки — объекты, которые будут работать.

Например, в прошлом году столичные специалисты очень качественно сработали по торговому центру «Европарк» в Слуцке. На момент, когда собственник обратился за помощью, им был самостоятельно заполнен первый этаж местными индивидуальными предпринимателями, но со вторым этажом появились проблемы. Ритейл-оператор подкорректировал планировочные решения и смог полностью заполнить второй этаж к открытию.

Сейчас эксперты помогают ввести масштабный проект АRMАDА РLАZА в Могилеве. Есть (пока безымянный) крупный торговый центр в Солигорске.

Сергей КУРКАЧ