Вось і завяршыўся складаны, у многіх адносінах незразумелы 2022 год. Дарэчы, у апошнія тыдні снежня курс долара пакрысе папоўз уверх, прымусіўшы здымшчыкаў кватэр зноў хвалявацца. Занепакоіліся і ўласнікі жылля. Бо на рынку арэнды прыватнай нерухомасці своеасаблівы штыль — гэта калі актыўнасць патэнцыяльных кватарантаў набліжаецца да нуля, а колькасць прапаноў працягвае расці. Што было ў канцы мінулага года і што нас чакае ў гэтым? Паспрабуем разабрацца.
Як адзначаюць аналітыкі рынку нерухомасці, у снежні попыт на арэнду кватэр у Мінску працягнуў падаць і дасягнуў чатырохгадовага мінімуму. Цэны таксама паступова ідуць уніз. Што адбываецца? Папрацуем з лічбамі.
Колькасць свабодных для засялення кватэр у сталіцы працягвае павялічвацца: за ўвесь снежань у базе фігуравала на 1,5 % кватэр больш, чым месяцам раней. Прычым рынак папоўніўся рознымі тыпамі кватэр раўнамерна: аднапакаёвага і трохпакаёвага жылля стала больш на 2 % у абодвух выпадках, двухпакаёвага — на 1,4 %.
Па даных на пачатак студзеня, аб'ём прапаноў на партале realt.by «пераскочыў» 18-тысячную мяжу. Гэта вельмі вялікая лічба для нашага рынку. Напрыклад, у 2019—2020 гадах, «залаты час» для арэндадаўцаў, для доўгатэрміновага здыму жылля было задзейнічана да чатырох тысяч аб'ектаў жылой нерухомасці. За два-тры гады аб'ём прапаноў вырас проста «катастрафічна». Сітуацыя цалкам перавярнулася. Сёння галоўную партыю гуляюць кватаранты. А яны пакуль актыўнічаць на рынку не спяшаюцца.
Ужо традыцыйна ў снежні актыўнасць па пошуку здымнага жылля ў Мінску зніжаецца. 2022 год не быў выключэннем — у параўнанні з лістападам колькасць пошукавых запытаў «зняць кватэру ў сталіцы» скарацілася на 13 %. Бягучы ўзровень попыту на кватэры ў арэнду з'яўляецца мінімальным за апошнія чатыры гады. Першыя дні студзеня на рынку нерухомасці — заўсёды час нявызначанасцяў. Гэта датычыцца і здымнага жылля.
Арандатары і арэндадаўцы пазіраюць на курсы валют: ці не папоўз долар уверх і не пачаўся год з фінансавых сюрпрызаў? Таму, як правіла, у першы месяц года мала хто вырашаецца на пераезды.
На думку начальніка аддзела арэнды жылля найбуйнейшага агенцтва нерухомасці сталіцы Маргарыты Пачыцкай, цяпер на рынку глыбокае зацішша. Не толькі першыя дні студзеня, а амаль увесь першы месяц новага года для рынку нерухомасці — несезон. На попыт уплываюць навагоднія святы, а ўласнікі і арандатары знаходзяцца ў падвешаным стане.
Людзі, на жаль, ужо навучаныя тым, што ў пачатку года заўсёды нешта ў фінансавым плане здараецца. Таму ўсе чакаюць. А калі ў выніку ўсё нармальна, то прыкладна ў другой палове студзеня пачынаецца невялікае ажыўленне. Попыт пачынае расці. Маргарыта Пачыцкая адзначае, што пры любым раскладзе актыўнасць у зімовы час ніжэйшая, чым вясной, летам і восенню. Хоць за апошнія гады спецыялісты рынку нерухомасці прыйшлі да высновы, што нейкіх усплёскаў у залежнасці ад сезона ўжо амаль не адбываецца.
Менавіта зімой назіраецца павелічэнне зваротаў у агенцтва з боку ўласнікаў, якія шукаюць новых жыхароў, бо самастойна не могуць здаць у арэнду кватэру. Халодны сезон мала спрыяе пераезду. Нават калі чалавека не задавальняе цяперашняе месца жыхарства і кошт арэнды, усё роўна ён чакае пацяплення, каб пераехаць.
Эксперты рынку ўпэўнены, што больш істотныя зрухі на рынку арэнды жылля будуць у сакавіку. Менавіта тады рынак пачне ажываць пасля зімовай спячкі, але... Калі хтосьці адважыўся акурат зараз змяніць кватэру, то час цалкам удалы.
Цэны на арэнду цяпер адэкватныя, скачка курсу не адбылося, варыянтаў шмат. Ужо няма такога, што людзі бяруць першую кватэру, таму што баяцца не знайсці жылля наогул. Цяпер з выбарам часовага месца пражывання можна не спяшацца. Лепш прыгледзецца, разгледзець некалькі варыянтаў. Па словах прадстаўнікоў арандатараў, прапаноў на рынку арэнды становіцца больш па некалькіх прычынах. Шмат кватэр прапаноўваецца з ужо «старога» жылога фонду, а да іх пастаянна дадаюцца кватэры з новабудоўляў — той жа «Мінск Мір», дзе ёсць якраз жыллё для кватарантаў: малагабарытныя кватэры, кватэры-студыі, кватэры еўрафармату».
Праўда, пры актуальнай цане штомесячнай арэнды маленькіх кватэр у 150—160 долараў гэта будзе жыллё, дзе рамонт не важны, а размяшчацца такая нерухомасць будзе досыць далёка ад метро. Блізкасць такіх неліквідных кватэр да лініі метро павялічвае стаўку арэнды да 180 долараў. У цэнтры горада такія слабенькія кватэры здаюцца па 200 долараў.
Аднапакаёвыя кватэры ў нармальным стане, але без мэблі, гатовыя здаць кватарантам за 170 долараў. Праўда, будзе такое жыллё на ўскраіне горада. Нармальныя кватэры побач з метро — 190 долараў, у цэнтры горада — 210 долараў.
Невялікія кватэры з якасным рамонтам, але без мэблі, удалечыні ад метро — 180 долараў, побач з метро — 210 долараў, у цэнтры — 230 долараў.
Аднапакаёвыя кватэры з выдатным рамонтам, поўным наборам мэблі і бытавой тэхнікі, удалечыні ад метро здаюцца ў студзені за 200 долараў. Такое жыллё побач з метро — 250 долараў, у цэнтры — 280 долараў.
Двухпакаёвыя кватэры па цане трохі адрозніваюцца ад маленькага жылля, але не прынцыпова. Самыя танныя апартаменты ўдалечыні ад метро здаюцца за 180 долараў, побач з метро — 200 долараў, у цэнтры — 220 долараў. Двухпакаёвае жыллё ў нармальным стане, але без мэблі, удалечыні ад метро можна зняць за 200 долараў. Побач з метро — 220, у цэнтры горада — 250 долараў.
Такія кватэры з выдатным рамонтам і поўным наборам мэблі і бытавой тэхнікі, удалечыні ад метро — 270 долараў, каля метро — 310, у цэнтры горада — 320 долараў.
Маргарыта Пачыцкая лічыць, што чакаць таго, што рынак арэнды будзе неяк «усыхаць», не варта. Мінулыя два гады адзначыліся рэкордным папаўненнем прапаноў жылля. Пры гэтым многія арандатары выехалі з нашага рэгіёна, вызваліўшы яшчэ больш плошчаў. Таму рынак цяпер на баку арандатара. Вялікая колькасць варыянтаў, лаяльныя ўласнікі, таму што сярод іх ужо склалася вялікая канкурэнцыя, лічаць аналітыкі.
Яны ўпэўнены, што ў найбліжэйшы год такая сітуацыя захаваецца. Канкурэнцыя сярод уласнікаў будзе ўзмацняцца проста таму, што прытоку арандатараў чакаць няма адкуль, а прыток кватэр будзе нарастаць.
Ёсць яшчэ адзін нюанс — калі можна казаць аб канкурэнцыі ў квадраце сярод арэндадаўцаў за кошт увядзення вялікай колькасці кватэр у новабудоўлях і з рамонтам. Такія новыя кватэры нават пабудаваныя для прыватнай арэнды. Арандатары заўсёды аддаюць перавагу новабудоўлям, таму што ў іх ніхто не жыў. Але там і цана арэнды будзе вышэйшая.
Праўда, не ўсе арандатары гатовыя заплаціць больш за новабудоўлю, ды і не ўсе кватаранты гатовыя мірыцца з пэўным дыскамфортам пры пражыванні ў новых раёнах. У новабудоўлях суседзі рамонт робяць, там не заўсёды развітая інфраструктура, недахоп парковак і шмат іншых часовых нязручнасцяў. Таму сказаць адназначна, што на фоне выхаду новабудоўляў старыя панэлькі і хрушчоўкі будуць прастойваць, таксама не зусім дакладна.
Эксперт рынку арэнды жылля ўсё ж рэкамендуе ўласнікам старога жылога фонду быць больш лаяльнымі да арандатараў. Калі ў гаспадара кватэры даволі часта мяняюцца кватаранты, варта задумацца: можа, прыйшоў час асвяжыць рамонт у кватэры альбо трохі знізіць кошт арэнды. Трэба памятаць, што арандатару спяшацца няма куды.
Маргарыта Пачыцкая прыводзіць прыклад жнівеньскага попыту на арэнду жылля ў Мінску праз прыток студэнтаў. «Часта ад студэнтаў, якія самастойна шукаюць кватэры, можна пачуць, што выбару мала, уласнікі раяць браць ці ледзь не першы варыянт. Дык вось гэта зман. Мы бачым увесь рынак, а таму аб'ектыўна ацэньваем сітуацыю. І кватэр цяпер, кажучы простай мовай, проста цемра: ад 150 долараў і вышэй, на любы густ. Такой колькасці прапаноў у Мінску не было, мабыць, ніколі», — заяўляе эксперт.
Як правіла, на практыцы рэальна працуюць першыя 3—5 рэкамендацый. Але мы дадзім усе дзесяць.
Пастаянна шукайце сайты нерухомасці. У першую чаргу варта «палазіць» на realt.by, kvartіrant.by, onlіner.by і kufar.by. Размясціце аб'яву аб пошуку жылля ў сябе ў сацыяльных сетках. Нават калі ў вас 300 падпісчыкаў у Іnstagram, гэта ўсё роўна працуе. Паспрабуйце ўспомніць пароль ад «Аднакласнікаў» і размясціць пост там. Дарэчы, адна наша чытачка сцвярджае: папяровыя аб'явы таксама працуюць.
Тэлефануйце па старых аб'явах. Нават калі кватэру здалі год таму, ёсць шанц, што жыхары якраз з яе з'язджаюць. Можна пытацца ў знаёмых і аднакурснікаў, ці не плануюць яны вызваляць жыллё.
Трымайце пры сабе суму, неабходную для аплаты першага месяца і ўнясення закладу. Добрыя варыянты размятаюць як гарачыя піражкі. Калі ёсць нейкія непаладкі або паломкі ў кватэры, абавязкова ўказвайце на гэта гаспадарам як мага раней. Агледзьце ў кватэры ўсё да таго, як заязджаць. Аж да палічак у шафе. Звяртайце ўвагу на стан не толькі кватэры, але і гаспадара.
Не саромейцеся задаваць пытанні. Даведайцеся, колькі чалавек у кватэры прапісана, каб потым не прыйшлося аплачваць велізарныя рахункі за «камуналку». Пацікаўцеся, хто жыве па суседстве.
Складзіце спіс крытэрыяў, якія важныя для вас пры выбары кватэры: як дабірацца да вучобы/працы, планіроўка, паверх. Звяртайце ўвагу нават на колеравую гаму жылля. Калі вам не вельмі спадабаліся ярка-бардовыя шпалеры ў спальні, то праз месяц яны пачнуць вас раздражняць. Даведайцеся, як аплачваць камунальныя паслугі. Каб потым не аказалася, што вада аплачваецца асобна.
Звязвайцеся з гаспадарамі і едзьце на прагляд кватэры адразу ж, як з'явіцца прыдатны варыянт. Здавалася б, аб'яву размясцілі толькі сёння, а ахвотных зняць жыллё за адэкватныя грошы — ужо цэлая чарга.
Абавязкова заключайце дагавор. Але калі вы ўпусцілі гэты момант і вас раптам вырашылі выселіць — рабіце фота кватэры і вашых рэчаў у ёй. Гэта стане доказам для падатковай, што гаспадар здае жыллё, але не плаціць працэнт дзяржаве.
Павысіўся падатак за здачу жылля ў арэнду. У нас заўсёды ў пачатку года адбываюцца фінансавыя перамены. Для кагосьці яны радасныя, для кагосьці — не вельмі. Напрыклад, з пачатку студзеня вырасла базавая велічыня (цяпер яна роўная 37 рублям), а разам з ёй памянялася і мінімальная зарплата. З новага года змяніліся некаторыя стаўкі і ў падатковай сферы. Менавіта са студзеня мяняюцца адзін раз на год стаўкі падаткаў, якія неабходна плаціць уласнікам жылля (фізічным асобам), за тое, што яны здаюць свае «метры» ў арэнду.
На нацыянальным прававым партале днямі апублікаваны дакумент № 230-3 ад 30 снежня 2022 года «Аб змене законаў па пытаннях падаткаабкладання», на які зараз і варта арыентавацца ўласнікам, якія здаюць у арэнду сваё жыллё.
Згодна з гэтым дакументам, сёлета мінскім арэндадаўцам трэба будзе плаціць падатак за кожны пакой (садовы домік або лецішча) 43,90 рубля ў месяц. У абласных гарадах і Мінскім раёне за арэнду аднаго пакоя гаспадарам кватэры трэба будзе заплаціць 41,20 рубля ў месяц. Падаражанне ставак адбылося прыкладна на 7 рублёў. Летась сталічныя ўласнікі плацілі 36,8 рубля, а ўладальнікі жылля ў абласных цэнтрах — 34,5 рубля за кожны пакой, які здаецца. Выходзіць, што грамадзянін, які здае ў Мінску аднапакаёвую кватэру, заплаціць за цэлы год 526,8 рубля, а калі кватэра двухпакаёвая, то 1053,6 рубля.
Змяніліся і стаўкі падаходнага падатку з фізічных асоб у фіксаваных сумах і ў іншых гарадах і населеных пунктах.
Напрыклад, у такіх гарадах, як Баранавічы, Бабруйск, Барысаў, Ваўкавыск, Горкі, Дзяржынск, Жлобін, Жодзіна, Кобрын, Крычаў, Ліда, Мазыр, Маладзечна, Навагрудак, Наваполацк, Орша, Асіповічы, Пінск, Полацк, Рэчыца, Светлагорск, Слонім, Слуцк, Смалявічы, Смаргонь, Салігорск і Фаніпаль, за кожны жылы пакой, які здаецца (садовы домік, дачу), неабходна будзе заплаціць падатак у памеры 27 рублёў за кожны месяц здачы.
Стаўка такога падатку ў іншых гарадах абласнога, раённага падпарадкавання і пасёлках гарадскога тыпу ацэньваецца ў 19,2 рубля. Ва ўсіх астатніх населеных пунктах і тэрыторыях такая падатковая стаўка роўная 14 рублям 20 капейкам у месяц.
— Ці мае права кватарант прыводзіць у кватэру сяброў?
— Запрашаць гасцей можна. Аднак жыць у здымнай кватэры яны могуць толькі пры ўключэнні іх у дагавор найму як членаў сям'і наймальніка або заключэнні дагавора бязвыплатнага карыстання паміж уласнікам і новым жыхаром.
— Ці абавязаны арандатар паведаміць гаспадару кватэры, што з ім будзе жыць нехта яшчэ? Напрыклад, калі хлопец заключыў дагавор, але да яго плануе пераехаць дзяўчына.
— Пры пісьмовай згодзе ўласніка кватэры наймальнік мае права пасяліць у сябе:
— жонку (мужа), бацькоў і дзяцей;
— родных братоў і сясцёр, дзеда, бабку, унукаў;
— іншых сваякоў і непрацаздольных утрыманцаў, якія заключылі з ім пісьмовае пагадненне аб прызнанні членам сям'і.
Дзяўчына ж не з'яўляецца членам сям'і. У гэтым выпадку павінен быць заключаны дагавор бязвыплатнага карыстання. Вось так.
Сяргей КУРКАЧ
Інтэрв'ю з алімпійскім чэмпіёнам па фехтаванні.
Прафесійна, аператыўна, па-добраму.
