Адыходзячы год на сваім пачатку, насуперак негатыўным чаканням пабіў рэкорды апошніх 8 гадоў па колькасці здзелак куплі-продажу аб'ектаў жылой нерухомасці ў горадзе Мінску і, як мяркуецца, у цэлым у краіне. Нагадаем, што летась у сталіцы было прададзена больш за 14,5 тысячы кватэр, што на чвэрць больш, чым годам раней. І гэтая лічба была рэкорднай для апошняга дзесяцігоддзя.
Першапачаткова ніхто з аналітыкаў і рыелтараў не чакаў чагосьці асаблівага ад гэтага года, які хай і пачаўся вельмі актыўна, але без ажыятажу. Нагадаем: у студзені было 960 прададзеных кватэр, што даволі нядрэнна для першага месяца года. Але ў лютым на рынку пачалася блытаніна, потым — рост курсаў валют, адмененыя здзелкі і чакальная паўза ў вырашэнні кватэрнага пытання.
Здавалася б, час для сур'ёзных пакупак непадыходзячы, а сітуацыя ва ўсім — непрадказальная. Насуперак усім прагнозам, практычна адразу са стабілізацыяй курсу долара рынак нерухомасці не замёр, а ад месяца да месяца станавіўся ўсё больш ажыўленым. Спецыялісты тлумачаць такі парадокс проста. Шмат у чым справа ў псіхалогіі: пакупніцкі попыт падштурхнула спалучэнне негатыўных і пазітыўных фактараў.
Што стала прычынай небывалага попыту ў самы разгар крызісу, тлумачыць намеснік начальніка аддзела кансалтынгу і аналітыкі найбуйнейшага агенцтва нерухомасці Андрэй Чарнышоў. На яго думку, 2022 год ужо стаў рэкордным і б'е папярэдні паказчык, чаго ніхто не чакаў. Наадварот, нават меркавалася нейкая прасадка попыту пасля некалькіх вельмі ажыўленых гадоў для рынку нерухомасці. І наогул якіх-небудзь перадумоў, якія паказваюць на тое, што такое ажыўленне адбудзецца, не было.
Каб растлумачыць рэальны механізм сёлетняга рэкорду, неабходна вярнуцца трохі назад. З 2016 года на фоне патаннелых у два разы крэдытаў попыт на нерухомасць расце, а разам з ім і цэны. «Калі мы вернемся ў 2020 год, то, можна сказаць, у нейкім сэнсе ён вывеў усіх з зоны камфорту. Бо да гэтага некалькі гадоў усё было вельмі стабільна, калі даходы раслі, напалову зніжаліся стаўкі па крэдытах (з 36 % да 15 %), долар стабільны, усё добра і даступна», — нагадвае Андрэй Чарнышоў.
Сітуацыю змяняе 2020 год, які пачаўся з каранавіруса, затым назіралася павышэнне на 25 % курсу долара (упершыню за некалькі гадоў). Аўтаматычна з павелічэннем абменнага курсу долара ў пераводзе на беларускія рублі даражэе і нерухомасць (а гэта сур'ёзна закранула тых, хто купляў кватэру ў крэдыт). Аднак на фоне пандэмічных страхаў рост курсу валют прайшоў практычна незаўважаным. А вось тое, што многія банкі альбо прыпынілі выдачу пазык на куплю і будаўніцтва жылля, альбо сур'ёзна паднялі працэнты, адчувальна негатыўна адбілася на попыце.
Летась крэдытаванне аднавілася, хай і з высокімі працэнтамі — у раёне 21 % гадавых, што не магло не адбіцца на пакупніцкай здольнасці, доля пакупак нерухомасці ў крэдыт знізілася амаль у два разы, з 35 % да 18 %.
Тым не менш, людзі разважалі так: выдаюць крэдыты, значыць, усё добра і стабільна, год у цэлым выйшаў без сур'ёзных узрушэнняў. Узмацняюцца санкцыі — усе сталі задумвацца, што ж будзе далей? Можа, вось цяпер самы прыдатны момант, каб паспець? Плюс стрэсавыя перыяды апошніх гадоў відавочна паказалі, што можа быць яшчэ горш і невядома, што прынясе чарговы месяц.
Усё гэта зрушыла ў людзей прыярытэты ў бок жадання вырашыць кватэрнае пытанне і, у тым ліку, захаваць грошы ад курсавых ваганняў. Так 2021 год стаў рэкордным па продажах.
Другі год на фоне пандэміі абяцаў быць спакойным. Меркавалася, што калі назапашаны за крызісныя гады адкладзены попыт па большай частцы рэалізаваў сябе летась, то ў 2022-м ужо не будзе такога ажыятажу. Але сітуацыя ў канцы лютага павярнула развіццё падзей у зусім непрадказальнае рэчышча.
Па выніках сакавіка колькасць здзелак куплі-продажу істотна ўпала (980 супраць 1266 годам раней, менш было толькі ў сакавіку ў эканамічна стрэсавых 2014—2015 гадах). А ў красавіку попыт пайшоў у рост, непрадказальны і нечаканы з улікам вельмі незразумелай абстаноўцы ў свеце. Шмат у чым гэтаму спрыяла цэнавая лаяльнасць прадаўцоў — за сакавік кошт здзелак знізіўся на 8 %, што таксама можна лічыць пэўным рэкордам для Мінска.
Але чарада стрэсавых з'яў апошніх гадоў моцна загартавала менавіта пакупнікоў, навучыўшы іх разважаць максімальна рацыянальна і цвяроза, лічыць наш эксперт. Незалежна ад развіцця сітуацыі. Тое, што адбываецца, нагадала людзям, як усё зыбка і наколькі эканоміка можа перашкодзіць іх планам купіць жыллё.
Увесну курс долара наогул адкаціўся назад і нават трохі знізіўся, а лаяльнасць прадаўцоў захавалася. У выніку за красавік у сталіцы купілі-прадалі 1382 кватэры, у маі — 1184 аб'екты. Рост адзначаўся ўсё лета, якое скончылася абсалютным рэкордам апошніх гадоў — 1536 здзелак куплі-продажу. Мінулы рэкорд на рынку другаснага рынку быў устаноўлены ў жніўні 2021 года — 1484 прададзеныя кватэры за месяц.
Гэты год стане рэкордным, калі будзе ўстаноўлены чарговы максімум куплі аб'ектаў нерухомасці. Гэта відаць па тэмпах продажаў кватэр у першы тыдзень снежня. За студзень—лістапад мінулага года ў Мінску было заключана 13,1 тысячы здзелак, а за аналагічны перыяд гэтага года — ужо 14,1 тысячы.
Спецыялісты рынку нерухомасці ўвесь год задаваліся пытаннем, чаму пакупнікі ў гэты складаны час не занялі чакальную пазіцыю? У агенцтве нерухомасці нават праводзілі ўласныя апытанні сярод патэнцыяльных пакупнікоў і тых, хто ўжо здзейсніў куплю. Дык вось, больш як 55 % з іх проста вырашалі жыллёвае пытанне, укладвалі грошы ў пашырэнне, пераезд у новабудоўлю, куплялі першую кватэру. Яшчэ 9 % разглядалі куплю кватэры як спосаб інвеставання — жыллё ў Мінску заўсёды будзе ў цане, вырашылі яны. А хтосьці вырашыў не адкладаць на потым, а купіць кватэру ўжо цяпер. Напрыклад, дзіцяці, пакуль яно вучыцца.
Апошнія дадзеныя аб рэальным кошце кватэр стандартных спажывецкіх якасцяў кажуць аб тым, што ў лістападзе квадратны метр аднапакаёвага падобнага жылля прапаноўваўся ў сярэднім за 1 240 долараў. Квадратны метр двухпакаёвай кватэры ацэньваецца ў 1 140 долараў па курсе, а трохпакаёвай — 1 115 долараў. Статыстыка паказвае, што аднапакаёвая кватэра стандартных спажывецкіх якасцяў каштуе 42 тысячы долараў, двухпакаёвая — 57 тысяч долараў, трохпакаёвая — 67 тысяч.
Зусім іншыя цэны існуюць на кватэры, якія гатовыя да пражывання. Квадратны метр гэтага жылля ў аднапакаёвым вымярэнні будзе ацэньвацца ў 1 490 долараў па курсе. Метр у такой двухпакаёвай кватэры — 1 340 долараў, у трохпакаёвай — 1 230. Сярэдняя цана аднапакаёвай кватэры — 54 тысячы долараў, двухпакаёвай — 67 тысяч, трохпакаёвай — 76 тысяч.
Сёлета рынак другаснай нерухомасці абсалютна не пакутуе ад колькасці прапаноў. Калі каля 7 тысяч кватэр, выстаўленых на продаж, звычайна дастаткова «для балансу», то ў пачатку года ў базе агульнага рынку было 9 тысяч аб'ектаў, цяпер — больш за 8,5 тысячы кватэр.
Гэта дастаткова вялікая колькасць пустых кватэр. Сюды трапіла і адкладзенае рашэнне людзей, якія з'ехалі раней з нашай краіны, але толькі цяпер сабраліся распрадаваць сваю нерухомасць. Чарговая хваля з пакупнікоў-прадаўцоў пазірае ў бок новабудоўляў, каб палепшыць свае жыллёвыя ўмовы. Бо цэннік на новае жыллё сёння стаў трохі ніжэйшы.
Характэрна, але кватэрны бум сёлета фінансаваўся амаль выключна з уласных назапашванняў кліентаў. А вось крэдыты сталі браць у значна меншых аб'ёмах — занадта высокая працэнтная стаўка. У сакавіку доля пакупнікоў у крэдыт упала да 4 %, у красавіку было больш — 7 %, а сёння толькі 13—15 % пакупнікоў вырашаюцца ўзяць сродкі на куплю жылля ў крэдыт. Для параўнання, у 2020 годзе такіх здзелак было каля 40 %.
Андрэй Чарнышоў адзначае, што цяпер у Мінску кліентам прапануецца 159 новабудоўляў — і на этапе будаўніцтва, і ўжо ўведзеныя ў эксплуатацыю. Характэрна, што два гады таму было значна менш прапаноў (117 дамоў). Атрымліваецца, што ніколі яшчэ рынак новабудоўляў не развіваўся гэтак актыўна, але...
Як аказалася, сёння пакупнік шукае больш бяспечныя хады, а набываць жыллё на стадыі катлавана асцерагаецца. Так, гэты год прымусіў пакупнікоў некалькі зрушыць сваю цікавасць у бок другаснага жылля. Дзесьці з сакавіка на рынку новабудоўляў ажыўленасць некалькі знізілася. Калі кватэра на другасным рынку даступная «тут і цяпер», то чаго чакаць ад забудоўшчыка праз пару гадоў ва ўмовах высокай турбулентнасці і нявызначанасці, незразумела. Таму большасць запытаў ад пакупнікоў, якія разглядаюць новабудоўлі, гучалі як «патрэбна кватэра ва ўжо гатовым доме па даступнай цане».
Калі да канца красавіка пакупнікі ставіліся да такой куплі досыць скептычна, то потым проста сталі ўсё лічыць з калькулятарам. Як аказалася, цэны на будматэрыялы таксама істотна выраслі. У выніку добрая кватэра на другасным рынку ўсё часцей станавілася альтэрнатывай новабудоўлі.
Зараз працуюць пераднавагоднія акцыі і зніжкі. Таму сітуацыя накшталт як супакоілася, цікавасць да новабудоўляў стала вяртацца: здзелкі ідуць і вельмі актыўна. Новабудоўлю для куплі пачалі разглядаць практычна 90 % патэнцыяльных пакупнікоў першых кватэр. Эксперт амаль упэўнены, што снежань у цэлым таксама можа здзівіць па колькасці продажаў — пад канец года ўсе імкнуцца закрыць неліквідныя здзелкі.
Рабіць прагнозы можна з асцярожнасцю і адной важнай агаворкай: пры ўмове захавання цяперашняй сітуацыі, без яе паляпшэння або пагаршэння. Для рынку нерухомасці — гэта абменны курс долара і ўмовы крэдытавання.
Калі гэта ўсё захаваецца, то наўрад ці варта чакаць росту цэн, як на другасным рынку жылля, так і на рынку новабудоўляў. Да гэтага няма ніякіх аб'ектыўных эканамічных перадумоў, як напрыклад, павелічэнне даходаў пакупнікоў або зніжэнне кошту крэдытаў, лічыць спецыяліст. А чуткі аб тым, што жыхары суседніх краін масава скупляюць нерухомасць у Мінску і тым самым ўзнімаюць цэны на жыллё, застаюцца толькі прыватным меркаваннем.
Эксперты рынку адзначаюць, што для росту каціровак квадратнага метра (як на другасным рынку, так і на рынку новабудоўляў) няма ніякіх перадумоў, нягледзячы на паспяховы год для рынку нерухомасці і добры стабільны попыт. Наўрад ці гэтым прадаўцам атрымаецца падняць цэны рэальных здзелак, як бы яны гэтага ні хацелі. Падняць цану прапановы магчыма, але ці пагодзіцца на яе пакупнік — вось у чым пытанне.
Каб цэны раслі, неабходныя аб'ектыўныя для гэтага ўмовы: рост заробкаў або даступнае крэдытаванне, лічыць ганаровы старшыня асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў. На яго думку, на дадзеным этапе магчыма толькі запаволенне патаннення сталічнай нерухомасці, парадку 1—1,5 % за 3—6 месяцаў. У лепшым выпадку пры жаданні ўласнікаў самастойна павысіць цэны прывядуць да росту зніжкі, а ў горшым — да хуткага адкату цэн назад. Прапаноў на рынку і сапраўды дастаткова.
Сяргей КУРКАЧ
Набор на бюджэтныя месцы павялічыцца.
Колькі ж каштуе гэты важны кампанент здаровага рацыёну зараз?
Не выявіць ні секунды абыякавасці.
