Вы тут

Рынак упіраецца, але ідзе на патанненне


Ва ўмовах стабілізацыі курса долара прадаўцы ўсё радзей ідуць на істотныя зніжкі. Разам з нашымі экспертамі мы паспрабуем спрагназаваць, чаго чакаць у гэтым сегменце ў сувязі з новымі выклікамі і як сітуацыя можа стабілізавацца.


Як мы ўжо пісалі ў пачатку красавіка, спачатку змяненне курсу беларускага рубля і сітуацыя з каранавірусам адбіліся на рынку жылля. Практычна ўсе яго ўдзельнікі замерлі ў стане нявызначанасці. Мы яшчэ тады выказалі здагадку, што людзі зноў пачнуць цікавіцца нерухомасцю толькі праз месяц. На думку нашага эксперта, ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць», дырэктара Агенцтва нерухомасці «БелЦТН» Мікалая Прасталупава, у сітуацыі, калі на рынак абрынуліся ўсе форс-мажоры адначасова, людзям трэба час, каб прывыкнуць да новай рэальнасці і зразумець, як у ёй жыць і працаваць. Наш эксперт яшчэ заклікаў: «Сустрэнемся праз месяц»...

Красавіцкія антырэкорды па здзелках

Месяц прайшоў. Паводле звестак Нацыянальнага кадастравага агенцтва, за красавік у Мінску было прададзена 590 кватэр (без уліку доляў і пакояў) — самы нізкі паказчык за апошнія пяць гадоў. Усяго было рэалізавана 31,7 тысячы квадратных метраў жылля, што ў 2,2 разы менш, чым за папярэдні месяц. Такі абвал попыту да гэтага часу можна было назіраць толькі ў пачатку года пасля доўгага перыяду святочных дзён. Прырода цяперашняга абвалу чымсьці падобная, толькі замест свят у патэнцыйных пакупнікоў кватэр сёння рэжым самаізаляцыі і жаданне адкласці любыя значныя справы на пазнейшы тэрмін.

На думку аналітыка рынку нерухомасці Арцёма Сахарэвіча, у красавіку яшчэ закрываліся старыя здзелкі, падрыхтоўка да якіх ішла ў мінулыя месяцы. Па выніках мая і чэрвеня ўжо можна будзе ацэньваць жывучасць другаснага рынку ў новых умовах, у тым ліку пасля згортвання крэдытаў на куплю жылля ўсіх найбуйнейшых банкаў. Не выключана, што ўстаноўлены ў красавіку антырэкорд доўга не пратрымаецца.

Зусім іншая сітуацыя складваецца ў прадаўцоў. Прапанова новых кватэр у апошні месяц расла значна хутчэй за тыя тэмпы, з якімі іх куплялі на рынку. А ў выніку ў красавіку сукупны аб'ём прапановы вырас яшчэ на 6,5 %. На адну прададзеную ў красавіку кватэру прыходзілася 14 выстаўленых на продаж — такой высокай канкурэнцыі за пакупніка не было з пачатку 2016 года. Яшчэ зусім нядаўна, у лютым, суадносіны складалі 1 да 5. Падзенне попыту было больш прыкметнае ў двухпакаёвых і трохпакаёвых кватэр — такія кватэры часта ўдзельнічаюць у складаных разменных ланцужках, якія ў перыяд нестабільнасці разрываюцца.

Плюсы і мінусы

Так, цэны знізіліся, але толькі ў доларавым эквіваленце. Як адзначыў намеснік генеральнага дырэктара Нацыянальнага кадастравага агенцтва (НКА) Дзяржаўнага камітэта па маёмасці Беларусі Дзмітрый Рытвінскі, сярэдні кошт квадратнага метра на першасным рынку на аднапакаёвыя кватэры ў параўнанні з сакавіком знізіўся на 12,2 % і склаў 1370 долараў. Для двухпакаёвак — адпаведна 6,4 % і 1310 долараў. Прыкметней за ўсё на першасным рынку патаннелі трохпакаёвыя кватэры. Цяпер яны каштуюць 1170 долараў за квадратны метр (мінус 15,8 % у параўнанні з сакавіком).

Паводле звестак НКА, на другасным рынку зніжэнне цэн пакуль не такое значнае. Сярэдні кошт квадратнага метра аднапакаёвай кватэры знізіўся да 1440 долараў у эквіваленце (мінус 3,4 %), а двухпакаёвай — да 1250 долараў (мінус 3,8 %). Паказчык для трохпакаёвак застаўся на ўзроўні сакавіка — 1200 долараў за «квадрат».

Зрэшты, пры зніжэнні кошту ў доларах цаннік у рублях вырас. Сярэдняя цана квадратнага метра аднапакаёвай кватэры вырасла на 1,7 %, двухпакаёвай — на 1 %, трохпакаёвай — на 5,6 %.

Варта адзначыць, што ў красавіку сярэдні кошт квадратнага метра знізіўся ў шасці з дзевяці раёнаў Мінска. Калі ў Цэнтральным раёне (1360 долараў, што на 8,1 % менш, чым у першым квартале), Партызанскім (1230 долараў — мінус 6,1 %), Савецкім (1330 долараў — мінус 5,7 %), Маскоўскім (1330 долараў — мінус 5 %), Фрунзенскім (1310 долараў — мінус 0,8 %) і Першамайскім (1370 долараў — мінус 0,7 %) адбывалася патанненне кватэр, то ў Кастрычніцкім, Ленінскім і Заводскім раёнах сярэдні кошт квадратнага метра нават вырас.

На думку Арцёма Сахарэвіча, структура попыту з пункту гледжання геаграфіі і якасных характарыстык жылля нязначна адрознівалася ад сакавіцкай. У маі-чэрвені мы, напэўна, убачым больш прыкметныя зрухі ў пакупніцкіх перавагах. Калі ў сакавіку цэны рэальных здзелак раслі па інерцыі за кошт спрыяльнай сітуацыі ў першай палове месяца, то красавіцкая дынаміка ўжо была адмоўная. Сярэдні кошт прададзеных кватэр у Мінску знізіўся на 2,4 % і склаў па выніках красавіка 1354 долараў за квадратны метр. Гэта вельмі істотная карэкцыя для аднаго месяца — максімальная за апошнія чатыры гады.

Далей толькі пошук «дна»

Цэны працягнуць зніжацца, і дзе цэнавае «дно», цяпер не спрагназуе ніхто: яшчэ рана пра гэта казаць, лічыць Дзмітрый Рытвінскі. На думку спецыяліста, рынак нерухомасці толькі пачаў рэагаваць на новую рэальнасць. Адмена банкамі выдачы крэдытаў пад куплю нерухомасці не дадае аптымізму. «Думаю, што бліжэй да канца другога квартала мы ўбачым ужо больш выразны трэнд таго, што адбываецца на рынку нерухомасці. Што ж датычыцца колькасці здзелак, то мяркуецца, што ў маі-чэрвені іх колькасць будзе ніжэйшая за сярэдняе значэнне за апошнія 12 месяцаў», — упэўнены прадстаўнік кадастравага агенцтва.

У сваю чаргу, Арцём Сухарэвіч лічыць, што цэны ў аб'явах у красавіку зніжаліся не такімі тэмпамі, як у рэальных здзелках, — адбыўся масавы выхад на рынак новых аб'ектаў з даволі высокімі коштамі. Характэрна, што «хрушчоўкі» патаннелі мацней, чым сучаснае жыллё.

Як мы ўжо пісалі, з пачатку мая Беларусбанк прыпыніў выдачу крэдытаў на набыццё другаснага жылля, але захаваў іх для будаўніцтва. І хоць пакуль не ўсе банкі перанялі яго прыклад, такі выбіральны падыход найбуйнейшага фінансавага гульца стварае няроўныя ўмовы для функцыянавання першаснага і другаснага рынкаў жылля. З улікам будучага зніжэння стаўкі рэфінансавання да рэкордна нізкіх 8 % гадавых новабудоўлі хутчэй адчуюць аднаўленне попыту і здолеюць пазбегнуць значнай цэнавай карэкцыі.

Што датычыцца другаснага рынку жылля, то тут магчымыя два варыянты паводзін прадаўцоў. Першы — адчувальныя зніжкі і працяглы гандаль «да перамогі» з мэтай прыцягнуць увагу пакупнікоў з накапленнямі або крэдытамі, што засталіся на другасным рынку ад некалькіх банкаў.

Але ва ўмовах стабілізацыі курсу долара пераважная большасць прадаўцоў ужо неахвотна перапісвае цэны. Месяц таму гаворка ішла аб масавай карэкцыі цэн у аб'явах, але ў апошнія тыдні гэты працэс заціх: карэкціроўкі сталі рабіць не часцей, чым у пачатку месяца. Калі такая сітуацыя будзе развівацца на сталічным рынку нерухомасці паскоранымі тэмпамі, то гэта можа прынесці забудоўшчыкам адразу некалькі праблем. Новабудоўлям давядзецца канкурыраваць з тымі, хто хоча прадаць кватэру максімальна хутка і гатовы да сур'ёзных саступак. І тады перад пакупнікамі паўстане выбар: альбо купляць дарагую кватэру ў новабудоўлі з гарантаваным крэдытам, або таннейшую на другасным рынку, на якую яшчэ дзесьці трэба знайсці грошы.

Акрамя таго, усім вядома, што перад купляй кватэры ў новабудоўлі многія прадаюць сваё старое жыллё. Тут раскрываецца другі «падводны камень», які тоіцца ў слабым попыце на «старыя» кватэры і нежаданні многіх уласнікаў ісці на вялікія зніжкі. Няўжо забудоўшчыкі будуць вымушаныя рабіць пакупнікам яшчэ буйнейшыя зніжкі на сваё жыллё? Час пакажа.

Сяргей КУРКАЧ

Прэв'ю: realt.by

Выбар рэдакцыі

Грамадства

Запусцілі найноўшы спецыялiзаваны комплекс для падрыхтоўкi судовых экспертаў

Запусцілі найноўшы спецыялiзаваны комплекс для падрыхтоўкi судовых экспертаў

Дзяржаўнаму камiтэту судовых экспертыз споўнiлася сем гадоў.

Грамадства

Як захаваць сэрца i сасуды здаровымi

Як захаваць сэрца i сасуды здаровымi

Адным з самых распаўсюджаных захворванняў у свеце з'яўляецца артэрыяльная гiпертэнзiя.

Грамадства

Валанцёр праекта «Дапамога бяздомным»: Цяпло i падтрымка нават праз ежу перадаюцца

Валанцёр праекта «Дапамога бяздомным»: Цяпло i падтрымка нават праз ежу перадаюцца

Яны кормяць гарачымi абедамi больш за сто чалавек, якiя апынулiся на абочыне жыцця.

Грамадства

Чаму трэба праводзiць цеплавую мадэрнiзацыю?

Чаму трэба праводзiць цеплавую мадэрнiзацыю?

У распараджэннi, падпiсаным на мiнулым тыднi кiраўнiком дзяржавы, ёсць пункт, якi датычыцца капрамонту жыллёвага фонду.