Вы тут

Растэрміноўка, іпатэка, крэдыт — як яны працуюць?


Моладзь сёння доўга чакаць не мае намеру. Пасля стварэння сям'і маладыя людзі хочуць жыць асобна ад бацькоў. Пажадана ў новай прасторнай кватэры. Аднак уласных грошай для набыцця такога жылля, як правіла, няма. З іншага боку, буйныя забудоўшчыкі не могуць доўга чакаць сваіх кліентаў, таму з'яўляюцца механізмы, якія дазваляюць расцягнуць у часе працэс аплаты ўжо набытых метраў. Па кансультацыю ў гэтым пытанні мы звярнуліся да кіраўніка сектара іпатэчнага крэдытавання агенцтва «Твая сталіца» Людмілы Сямёнавай.


Пару гадоў гатовыя пачакаць

— Цяпер растэрміноўка з'яўляецца адным з найбольш прывабных для пакупнікоў фактараў пры выбары новабудоўлі, — адзначае эксперт. — Сёння гэтым інструментам прыцягнення попыту актыўна карыстаюцца практычна ўсе забудоўшчыкі. У выніку чаго больш за 80 % прапанаваных у продаж новых кватэр даступныя для набыцця з растэрміноўкай аплаты.

У найбольшай колькасці выпадкаў (каля паловы) растэрміноўка прапануецца на ўмовах расцягнутай у часе аплаты на тэрмін да двух гадоў. У 30 % выпадкаў растэрміноўка даецца на тэрмін да года, а 18 % — аж да канца будаўніцтва. Зусім нязначная колькасць кліентаў (ад 1 да 2 %) бралі растэрміноўку да трох або да пяці гадоў.

У той жа час кіраўнік сектара рэкамендуе кліентам быць вельмі асцярожнымі. Бо ў выпадку з растэрміноўкай варта мець на ўвазе некалькі важных момантаў. Па-першае, у адрозненне ад механізму набыцця кватэры з выкарыстаннем крэдытных сродкаў, пры куплі жылля ў растэрміноўку, права ўласнасці будзе заставацца за забудоўшчыкам на перыяд растэрміноўкі і пяройдзе да пакупніка толькі пасля канчатковага разліку за апартаменты. А значыць, у гэты перыяд трэба будзе спадзявацца, што фінансавы стан забудоўшчыка і плацежаздольнасць пакупніка будуць заставацца стабільнымі.

І па-другое, большасць прапаноў растэрміноўкі прадугледжвае рост кошту квадратнага метра ў залежнасці ад тэрмінаў канчатковай аплаты. Па сутнасці, растэрміноўка — гэта завуаляваны крэдыт. Не такі дарагі, але ўсё ж.

Больш за ўсё крэдытуюць будоўлю

Людміла Сямёнава адзначае, што цяпер колькасць банкаў, якія крэдытуюць набыццё гатовых новабудоўляў, у параўнанні з мінулым годам, зменшылася на чвэрць. У выніку чаго ўсё больш пакупнікоў арыентуюцца на кватэры ў дамах, якія толькі будуюцца.

Але гэта не значыць, што набыць кватэру з дапамогай крэдытнага фінансавання ў гатовым доме стала немагчыма. Дзякуючы заключаным партнёрскім пагадненням з банкамі агенцтвы нерухомасці імкнуцца заўсёды знайсці прыдатную для пакупніка альтэрнатыву. Але тут трэба разумець адзін момант: банкі сябруюць з забудоўшчыкамі на ўзаемавыгаднай платформе.

Іпатэка буксуе. Пакуль

— У розных крыніцах часта аперуюць паняццем «іпатэка», інстытут якой неабходна ўзмоцнена развіваць у нашай краіне. Але на практыцы аказваецца, што выкарыстанне слова «іпатэка» ў нас у краіне памылковае. Вынікам павышанай цікавасці з'яўляецца падмена паняццяў, — лічыць спецыяліст. — І вось чаму.

Згодна з літарай закона, іпатэка — гэта адна з формаў закладу, пры якой нерухомая маёмасць застаецца ва ўласнасці даўжніка, а крэдытор, у выпадку невыканання даўжніком свайго абавязацельства, набывае права атрымаць задавальненне за кошт рэалізацыі дадзенай маёмасці. Атрымліваецца, што іпатэка — гэта проста форма закладу нерухомай маёмасці, што пацвярджаецца і законам краіны «Аб іпатэцы» ад 2008 года.

Калі мы гаворым пра крэдыт на жыллё, то лепш выкарыстоўваць паняцце «іпатэчнае крэдытаванне» — так званае доўгатэрміновае крэдытаванне пад заклад нерухомасці, якую кліент набывае. На дадзены момант такія праграмы крэдытавання прапануюць тры банкі. У двух буйных фінансавых інстытутах пад заклад гатовыя пракрэдытаваць 70—80 % кошту кватэры, але дадаткова запатрабуюць аформіць страхоўку жыцця. А трэці банк пад заклад выдае да 50 % ад кошту кватэры, пры крэдытаванні большай сумы спатрэбіцца дадатковае забеспячэнне (паручыцельства фізічных асоб).

У іншых банках асноўным спосабам забеспячэння абавязацельстваў з'яўляецца паручыцельства фізічных асоб, заклад афармляецца толькі дадаткова пры крэдытаванні сапраўды вялікай сумы.

Па словах Людмілы Сямёнавай, свайго роду арыенцірам для нас выступае інстытут іпатэчнага крэдытавання, створаны ў Расіі.

— Так, выбар іпатэчных праграм у суседзяў большы, але ўмовы адрозніваюцца не так моцна. Напрыклад, працэнтная стаўка ў Расіі ніжэйшая: у сярэднім ад 9,5 працэнта гадавых, а ў нашай краіне — у сярэднім ад 13 працэнтаў, але ёсць і выключэнні: па праграме будзберажэнняў у Беларусбанку ад 11 працэнтаў, а па спецыяльных праграмах некаторых забудоўшчыкаў у нашай краіне ад 5,99 працэнта.

Тэрмін крэдытавання ў суседзяў большы — да 30 гадоў. У нас — 20 гадоў. Што ў нашых краін аднолькава, дык гэта максімальная сума фінансавання (да 90 працэнтаў кошту нерухомасці, якая набываецца), механізм разліку максімальнай сумы крэдыту — зыходзячы з даходаў крэдытаатрымальніка і яго блізкіх сваякоў.

На думку Людмілы Сямёнавай, гэты механізм пакуль не мае шырокага прымянення па прычыне вялікіх рызык усіх удзельнікаў здзелкі. Плацеж па крэдыце складае большую частку даходу пазычальніка, а ў выпадку невыканання абавязацельстваў апошнім банку досыць складана рэалізаваць кватэру, якая знаходзіцца ў закладзе. Апошняе звязана з недастатковай прапрацоўкай заканадаўчай базы, якая мае занадта мяккае, сацыяльнае адценне.

Для таго каб зрабіць крэдыты больш даступнымі, а працэс крэдытавання больш зразумелым, банкі ўжо цяпер аб'ядноўваюцца з найбуйнейшымі агенцтвамі нерухомасці і забудоўшчыкамі. Яркі прыклад — праграма «Партнёр-крэдыт» — першы сэрвіс на рынку нерухомасці, які аб'ядноўвае вядучыя банкі краіны.

Сяргей КУРКАЧ

Выбар рэдакцыі

Палітыка

На пасяджэнні ЦВК зарэгістраваны 56 членаў Савета Рэспублікі сёмага склікання

На пасяджэнні ЦВК зарэгістраваны 56 членаў Савета Рэспублікі сёмага склікання

Выбары прайшлі ў прыўзнятай атмасферы, дастойна і з яркімі выступленнямі.

Культура

У Беларусі будзе стварацца археалагічная карта

У Беларусі будзе стварацца археалагічная карта

Калі Скарына прыехаў у Кракаў, і як выглядаў малы Рагвалодавіч.

Грамадства

Як застацца людзьмі пасля разводу

Як застацца людзьмі пасля разводу

Можа дапамагчы медыятар.