На працягу апошніх дзесяці гадоў колькасць прапанаваных на продаж загарадных аб'ектаў у мінскім рэгіёне (да 40 кіламетраў ад МКАД) штогод павялічваецца ў сярэднім на 18 %. Не стаў выключэннем і мінулы год, на працягу якога пікавае значэнне выстаўленых на продаж загарадных дач, дамоў і ўчасткаў павялічылася на 15 %. Летась было зафіксавана на рэкордным узроўні прапанаванне — практычна сем тысяч асобных будынкаў. Як у дадзеных умовах будуць змяняцца цэны, а таксама якіх чакаць тэндэнцый і перспектыў на рынку загараднай нерухомасці?
Многае залежыць ад курса валюты
Найбольшы прырост выстаўленых на продаж загарадных аб'ектаў быў адзначаны ў 2015 годзе — плюс 30 %. Шмат у чым гэта было абумоўлена рэзкім скачком абменнага курса долара ў пачатку года і працяглым яго ростам у наступныя месяцы. Згодна з існуючай практыкай, кошт нерухомасці ўсталёўваецца прадаўцамі ў цвёрдай валюце. А ў сітуацыі росту абменнага курса долара ўсе аб'екты нерухомасці аўтаматычна растуць у цане — паколькі пакупнікі атрымліваюць даходы ў беларускіх рублях. І таму рынак у гэты перыяд завісае, бо прадаўцы не хочуць зніжаць цану, а пакупнікі не жадаюць (ці нават ужо не могуць) набываць нерухомасць па новых цэнах.
Як паказвае практыка, падобны стан застою рынку, напрыклад на другасным рынку жылля, захоўваецца яшчэ на працягу чатырох-шасці месяцаў пасля курсавых скачкоў. А потым паступова пачынаецца, з аднаго боку, працэс зніжэння коштаў прадаўцамі, а з другога боку, пакупнікі вымушаныя вырашаць сваё жыллёвае пытанне ў фармаце «тут і цяпер» і таму адшукваюць сродкі на куплю па новых цэнах у нацыянальнай валюце.
Час мінімальных бюджэтаў
Але гэта тое, што датычыцца кватэр. Такога тавару, які мае першараднае значэнне ў жыцці кожнага чалавека. А загарадная нерухомасць — у большасці выпадкаў выступае факультатыўным прадуктам — свайго роду раскошай для многіх.
І таму цэны на яе падпарадкоўваюцца не толькі рынкавым законам цэнаўтварэння, заснаваным на балансе попыту і прапанавання, але і такім прыватным фактарам, як фінансавы дабрабыт пакупнікоў і запатрабаванасць загарадных дамоў у цэлым. А ні тое, ні другое ў апошнія гады не мае станоўчай дынамікі.
Здавалася б, жаданне кожнага прадаўца прадаць даражэй вытлумачальнае. «Але ў працэсе продажу не варта забываць, што гэтак жа кожны пакупнік хоча купіць як мага танней, — расказвае менеджар аддзела загараднай нерухомасці агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Алена Акуліч. — Як мы бачым — інтарэсы супрацьлеглыя. Але прадаваць трэба ўсё роўна. І скажу больш за тое: сёння, ды і апошнія як мінімум пяць гадоў, жаданне прадаўцоў прадаць значна большае, чым пакупнікоў купіць».
Таму можна казаць аб тым, што цяпер рынак не прадаўца, як гэта было ў канцы 2000-х, а пакупніка. І кошт загараднага аб'екта нерухомасці шмат у чым залежыць ад таго, колькі канкрэтны пакупнік гатовы заплаціць за яго.
У першую чаргу пакупнікі арыентуюцца на круглую суму цаны. А вось выйсці за рамкі наяўнага бюджэту (напрыклад, за кошт крэдытных сродкаў) сёння дазваляюць сабе толькі лічаныя адзінкі. У сітуацыі, калі рынкавае прапанаванне значна перавышае існуючы попыт, перад патэнцыйнымі пакупнікамі адкрываюцца шырокія магчымасці выбару. І таму сёння прадаўцам важна весці дыялог з кожным пакупніком. Паколькі, страціўшы аднаго-другога і трэцяга, чацвёртага ён можа чакаць вельмі доўга. І тут лік ідзе не на месяцы, а нават на гады.
Зніжкі? Абавязкова
Тыповы, але пры гэтым няправільны дыялог прадаўца з пакупніком выглядае наступным чынам: пакупніку, якому спадабаўся дом або дача, цана здаецца завышанай. Але прадавец адмаўляецца ісці на зніжэнне кошту ў надзеі на тое, што будуць яшчэ ахвотныя. З аднаго боку, ён мае рацыю — гэты пакупнік не апошні. Але праз колькі часу знойдзецца наступны — гэта вялікае пытанне. Таму што загарадны дом або дача — гэта як пінжак, які павінен «сесці» на пакупніка. Але калі вы гатовыя чакаць пакупніка гадамі, то варта задаць сабе пытанне — якія цэны будуць праз паўгода ці год на рынку, які зніжаецца?
Акрамя таго, не на руку прадаўцу іграе сезоннасць. Нягледзячы на тое, што нават у міжсезонне колькасць патэнцыйных пакупнікоў, якія знаходзяцца ў актыўным пошуку, зніжаецца не крытычна, — умовы надвор'я значна ўскладняюць доступ да прадаваных загарадных аб'ектаў. Усё гэта ўпарта цісне на прадаўца і вымушае ісці на зніжэнне кошту. І ў гэтай сітуацыі чым раней прадасца аб'ект, тым гэта будзе больш выгадна для прадаўца.
Дача таннейшая, чым вясковы дом, удвая
Што можна сказаць пра рэальныя цэны здзелак? Узровень коштаў з найбольш запатрабаванымі сярод пакупнікоў аб'ектамі, як, напрыклад, дачы і невялікія, у добрым стане прыватныя (вясковыя) дамы, застаўся нязменным. Цэны на гэтыя будынкі амаль не мяняюцца на працягу амаль 10 гадоў. Гэта значыць, сярэднестатыстычнае, у добрым стане лецішча ў мінскім рэгіёне каштуе на ўзроўні 10—15 тысяч долараў (у залежнасці ад таго, як далёка знаходзіцца ад горада, велічыні ўчастка і плошчы жылой зоны). А дагледжаны прыватны дом плошчай каля 70—100 квадратных метраў будзе каштаваць 20—30 тысяч «зялёных».
Іншая рэч, што за кошт павелічэння колькасці прапанаваных на продаж аб'ектаў канкурэнцыя паміж прадаўцамі павялічваецца і пры гэтым памяншаецца колькасць ахвотных набыць сабе «домік у вёсцы» або дачу. Таму сёння прадаць хутка — гэта не значыць аддаць выключна танна, а значыць прадаць выгадна і ад гэтага толькі выйграць. Бо ўжо каторы год на практыцы амаль не бывае выпадкаў, каб за перыяд продажу аб'екта цана на яго вырастала.
У структуры прапанавання загараднай нерухомасці дамы і зямельныя ўчасткі займаюць па 25 %, а дачы і недабудаваныя аб'екты — 30 % і 20 % адпаведна.
Дачу далей ад сталіцы можна знайсці і за дзве тысячы рублёў
Самыя дарагія садовыя домікі, якія прымасціліся каля абласных цэнтраў, цяпер паспяхова прадаюцца ў заходняй частцы нашай краіны. Сярэдні кошт дач у Брэсцкім раёне вагаецца ад 10 да 15 тысяч долараў. Ёсць на другасным рынку загараднай нерухомасці і бюджэтныя варыянты — ад шасці тысяч долараў.
У Гродзенскім рэгіёне прадаюцца сотні пустуючых будынкаў, якія былі ўзведзены ў дачных кааператывах. Цана невялікіх утульных домікаў тут пачынаецца з 10 тысяч рублёў. Садовыя хаты самыя разнастайныя (па плошчы жылля, велічыні зямельнага ўчастка і гэтак далей), таму часцей і ацэньваецца такі параметр, як квадратны метр. Сярэдняя цана «квадрата» звычайнай дачы каштуе як правіла ад 300 рублёў. Але сустракаюцца і багацейшыя «фазэнды» — ад 1000 рублёў за квадратны метр. Ёсць і нестандартныя варыянты. Прадаецца, напрыклад, невялікая двухпавярховая дача ўсяго за чатыры тысячы рублёў. Чаму так танна, спытае? Усё таму, што на ўчастку адсутнічае электрычнасць.
Хапае загараднай нерухомасці на продаж і ва ўсходнім рэгіёне. Сярэдні цэннік на цалкам якасныя садовыя збудаванні роўны 10—30 тысячам рублёў. Але сустракаюцца і «доўгажыхары», напрыклад, на Віцебшчыне дачы, якія былі пабудаваныя 20—25 гадоў таму, прадаюць часам нават за 2000 тысячы рублёў.
Сяргей КУРКАЧ
У парадку дня — зацвярджэнне Канцэпцыі нацбяспекі і Ваеннай дактрыны.
Фіналістка праекта «Акадэмія талентаў» на АНТ — пра творчасць і жыццё.
Аляксандр Курэц – самы малады народны выбраннік у сваім сельсавеце і адзіны дэпутат сярод сваіх калег па службе.
