А яшчэ спецыялісты жыллёвага рынку сцвярджаюць, што тэндэнцыі Мінска ў той ці іншай меры датычацца кірункаў развіцця і рэгіёнаў. Наш эксперт — ганаровы старшыня Савета Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай ПРАСТАЛУПАЎ — папярэджвае аб тым, што сёлета нас, хутчэй за ўсё, чакае вельмі нестабільны рынак. Падтрымліваць высокі попыт будзе складана: цэны на кватэры за крок ад зніжэння. Ва ўсякім разе, першыя дні новага года паказваюць, што цэны ўжо замерлі.
Па словах суразмоўніка, мы пражылі вельмі незвычайны год, які склаўся з дзвюх абсалютна розных частак. Калі ў пачатку 2018-га сталічны рынак жыллёвай нерухомасці віраваў, у тым ліку і з-за росту даступнасці крэдытаў, то, пачынаючы з лета, агульная актыўнасць вярнулася ў нармальны стан. Сёння мы прааналізуем, што адбывалася апошнія 12 месяцаў, і прадставім сцэнарый развіцця сітуацыі.
На піку актыўнасці
Па колькасці зарэгістраваных здзелак мінулы год з вялікай доляй імавернасці акажацца другім за ўсю гісторыю, толькі трохі саступіўшы свайму папярэдніку. У сярэднім кожны месяц на другасным рынку заключалі па 1150—1200 здзелак, пікавы попыт у 1400 здзелак прыйшоўся на люты і сакавік.
Забудоўшчыкі, агенцтвы нерухомасці і банкі адназначна могуць занесці 2018-ы сабе ў актыў. Па выніках няпоўнага года аб'ём грошай, якія ўдзельнічалі ў абароце на «другасным рынку» і сегменце гатовых новабудоўляў, склаў 890 мільёнаў долараў. Гэта больш, чым за ўвесь мінулы год, і блізка да паказчыка 2014-га — максімальнага за ўвесь час назіранняў. Няма сумненняў, што гэты рэкорд будзе пабіты.
Рост цэн на кватэры ў Мінску па выніках мінулага года склаў 8,4 %. Квадратны метр падаражэў у сярэднім на 200 рублёў. Зрэшты, сапраўдны рост скончыўся яшчэ ў красавіку, пасля чаго змены былі ледзь прыкметныя.
Індыкатары рынку
На думку аналітыка Арцёма Сахарэвіча, у многіх выпадках гаворка ўжо ідзе не аб далейшым росце рынку, а хутчэй аб падтрыманні стабільнасці.
Мяркуючы па апошняй інфармацыі Белстата, у мінулым годзе спыніўся рост колькасці насельніцтва Мінска. Гэта знакавы момант, бо ў былыя гады насельніцтва сталіцы штогод павялічвалася на 10—20 тысяч чалавек. У кароткатэрміновай перспектыве гэта не абяцае нейкіх узрушэнняў. Больш важнымі на цяперашні момант з'яўляюцца змены ва ўзроставай структуры жыхароў, а менавіта пікавая колькасць людзей ва ўзросце ад 25 да 35 гадоў, для якіх жыллёвае пытанне стаіць найбольш востра. Тым не менш стабілізацыя насельніцтва сталіцы на ўзроўні двух мільёнаў чалавек — гэта доўгатэрміновы трэнд, з якім прыйдзецца лічыцца ўсім гульцам рынку.
Сярэдняя заработная плата летась павялічылася як у рублях, так і ў доларавым эквіваленце. У наступным годзе ў Нацыянальным банку не выключаюць росту валацільнасці курсаў, да таго ж рэгулятар усё больш актыўна праводзіць палітыку дэдаларызацыі (у тым ліку і на рынку нерухомасці). У такіх умовах разлічваць на павышэнне заробкаў у доларах будзе значна больш складана.
Рэальны дэфіцыт прапановы на сёння прысутнічае толькі ў сегменце гатовых новабудоўляў. Іх доля ў агульным аб'ёме здзелак куплі-продажу ў апошнія месяцы знаходзілася на рэкордна нізкім узроўні — крыху больш за 6 %. Яшчэ год таму іх было каля 12 %, а ў пачатку 2015-га доля гатовых новабудоўляў даходзіла да 25 %. Гэта на руку другаснаму рынку — за адсутнасцю дастатковага выбару пакупнікі разглядаюць кватэры ў дамах, пабудаваных 3—5 гадоў таму. Летась іх доля ў агульным аб'ёме здзелак вырасла да самага значнага ўзроўню за апошняе дзесяцігоддзе.
Крэдыты і зберажэнні
Найважнейшым вынікам апошніх трох гадоў можна назваць змену асноўнай крыніцы фінансавання ў пакупнікоў кватэр. Калі раней гэта былі ўласныя зберажэнні, то цяпер на першы план выходзяць крэдыты. Гэты пераход адбыўся даволі імкліва, а за кошт крэдытнага пляча колькасць патэнцыйных пакупнікоў у нейкі момант павялічылася да небывалых памераў, што пацягнула за сабой рэкордную колькасць здзелак.
Статыстыка Нацыянальнага банка наглядна дэманструе рост жыллёвага крэдытавання ў апошнія гады. У той жа час з'яўляецца некаторая неадпаведнасць паміж дынамікай попыту і крэдытавання. У 2017 годзе з ростам аб'ёмаў выдачы крэдытаў разганяўся попыт, што ў мінулым годзе ўжо не так відавочна. Выраслі цэны, многія банкі павялічылі камісію, але гэта таксама можа сігналізаваць аб тым, што ўласныя зберажэнні ў цяперашніх пакупнікоў ужо не такія значныя.
Толькі двухпакаёвыя крыху патаннелі
Сярэдняя цана квадратнага метра кватэр, разлічаная паводле даных здзелак куплі-продажу, вырасла ў снежні на 0,2 % і склала 1215 долараў. Характэрна, што агульны рост быў дасягнуты за кошт трохпакаёвых кватэр, а таксама з-за павелічэння долі даражэйшых «аднапакаёвак». У большасці тыпаў кватэр у снежні пераважала адмоўная дынаміка.
Прагназуема ў апошні месяц года добрым попытам карысталіся аднапакаёвыя кватэры. Сярэдняя цана «квадрата» такога жылля складае 1340 долараў у эквіваленце, а сярэдняя цана кватэры — 48,5 тысячы долараў. Характэрна, што менавіта ў канцы снежня на рынку з'явіліся адносна танныя аднапакаёўкі да 40 тысяч долараў. Гэта кватэры на крайніх паверхах дамоў і з агульнай плошчай у межах 33—35 квадратных метраў.
А вось кошт квадратнага метра двухпакаёвай кватэры за мінулы месяц нават злёгку «зваліўся» (мінус 8 %) і склаў 1260 долараў, або ў сярэднім 64,5 тысячы долараў за кватэру. Самыя танныя двухпакаёўкі на сталічным рынку сёння прапануюцца за 45—49 тысяч долараў. У гэтым выпадку пакупнікі могуць набыць «апартаменты» на першых — апошніх паверхах пяціпавярховых старых дамоў. Самы распаўсюджаны кошт двухпакаёвак знаходзіцца ў дыяпазоне ад 60 да 70 тысяч долараў.
Трохпакаёвыя кватэры нечакана падаражэлі (плюс 2,7 %), цяпер цана квадратнага метра роўная 1170 доларам, а кватэра каштуе ў сярэднім 80 тысяч долараў.
Мікалай Прасталупаў лічыць, што і сёлета рынак будзе развівацца як на арэлях. Па-першае, да 20 студзеня ніякіх здзелак проста не будзе. Кліенты актывізуюцца і пачнуць цікавіцца жыллём не раней за трэцюю дэкаду лютага. А ў сакавіку — красавіку банкі пачнуць больш актыўна выдаваць крэдыты пад фінансаванне будаўніцтва і нерухомасці. Хутчэй за ўсё, у гэты перыяд і адбудзецца не вельмі вялікае падаражанне (не больш за 10 %), але...
На думку эксперта, ужо ў другой палове года банкі пачнуць згортваць выдачу даступных крэдытаў для ўсіх ахвотных на фінансаванне набыцця нерухомасці. Попыт на жыллё будзе падаць, і цэны спыняць свой рост.
Колькі слоў аб будаўніцтве
Мінбудархітэктуры скончыла падрыхтоўку пастановы па заробках будаўнікоў. Яны з 1 студзеня павялічваюцца, а значыць, варта чакаць падаражэння будаўніцтва.
З'явіўся праект Дырэктывы аб развіцці будаўнічай галіны. Сярод іншага там прадугледжана, што кошт квадратнага метра жылля, якое будуецца з дзяржаўнай падтрымкай, не павінен перавышаць памеру сярэднямесячнай заработнай платы. І яшчэ, выдатная навіна для тых, хто трапіў у падатковую пастку пасля продажу недабудаванага дома: цяпер такога падатку проста не будзе. Новы падатковы кодэкс ліквідуе заканадаўчы прабел.
Сяргей КУРКАЧ
А разам з імі навучанне, сацпакет і нават жыллё.
Беларусь — адзін з сусветных лідараў у галіне здабычы і глыбокай перапрацоўкі торфу.
«Мы зацікаўлены, каб да нас прыязджалі».
