Млявае рэха восеньскай сезоннасці не дасць цэнам «абваліцца», лічаць спецыялісты ў галіне жыллёвай нерухомасці.
Больш за год доўжыўся перыяд актыўнага попыту на новабудоўлі. Але ўжо з гэтай вясны сітуацыя пачала мяняцца ў адваротны бок — забудоўшчыкі сталі адзначаць, што пакупнікоў станавілася ўсё менш. А летам рынак увогуле заціх. Ці сапраўды адзначаецца спад цікавасці да новабудоўляў? Калі так, то чаму?
— Каб правільна адказаць на гэтае пытанне, неабходна растлумачыць наступнае. Апошні год актыўнасць пакупнікоў грунтавалася на патаннелых крэдытах, якія для многіх адкрылі раней недаступныя фінансавыя магчымасці. І шмат хто вырашыў гэтым скарыстацца. З-за гэтага нават сезоннасць сышла на нішто — кватэры купляліся і ў перыяд летніх адпачынкаў, і адразу пасля Новага года. Іншага эканамічнага абгрунтавання павелічэння попыту няма, паколькі даходы людзей фактычна працягваюць заставацца на ранейшым узроўні, — адзначае кіраўнік аддзела «Навабудцэнтр» агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Наталля ЖАЛАВА.
Сённяшняя прапанова — верх цаны?
А далей была ланцуговая рэакцыя — з-за інтэнсіўнага попыту цэны пайшлі ўверх. Прычым найбольшае падаражанне за апошнія 12 месяцаў адзначана на новабудоўлях класа эканом — у сярэднім на 17 %. Можна сказаць, што аднапакаёвая кватэра гэтага класа ў Мінску ў параўнанні з летам мінулага года падаражэла на 5 тысяч долараў, двухпакаёвая — на 9 тысяч, а трохпакаёвая — практычна на 15 тысяч долараў.
Цяпер ахвотных скарыстацца крэдытам для набыцця кватэры ў новабудоўлі менш не стала — гэта пацвярджаецца як заяўкамі, што паступаюць да спецыялістаў па іпатэцы, так і звесткамі Нацбанка па выдадзеных крэдытах. Але пераважная частка патэнцыйных пакупнікоў, а гэта не менш за 70 %, з пэўных прычын разлічваюць толькі на ўласныя сродкі. І цяпер з-за вялікіх цэн ім неабходна значна больш часу, каб назбіраць патрэбную суму.
Наглядны прыклад. Яшчэ год таму для набыцця аднапакаёвай сталічнай новабудоўлі плошчай крыху больш за 40 «квадратаў» маладая сям'я, выкарыстоўваючы ўсе магчымыя крыніцы, за N-ную колькасць гадоў збірала суму каля 45 тысяч долараў. А цяпер тая ж аднапакаёўка ўжо каштуе 50 тысяч долараў, а гэта значыць, што купля будзе адкладзена яшчэ на некалькі гадоў.
Не, ахвотных набыць кватэру ў новабудоўлі менш не стала. Іншая справа, што падняліся за год цэны, ды і зрабілі новабудоўлі для часткі патэнцыйных пакупнікоў менш даступнымі.
Калі крэдыт не ратуе
Гэта значыць, у сітуацыі, якая склалася, у пакупнікоў толькі адно выйсце — скарыстацца крэдытам?
Наш эксперт лічыць, што крэдытаванне не ўсім падыходзіць. Хтосьці прынцыпова не хоча пазычаць у банка, а хтосьці і не можа — не адпавядае ўзровень даходу, асабліва пасля ўвядзення каэфіцыента пазыковай нагрузкі, або проста няма паручыцеляў. Ды і ў выпадку з новабудоўляй, калі ўзяць крэдыт на мяжы сваіх фінансавых магчымасцяў, за што потым рабіць рамонт?
Таму з самага простага, што можна параіць, — гэта разглядаць кватэры ў дамах, якія знаходзяцца на пачатковых стадыях будаўніцтва. Як правіла, яны прапануюцца па цане адчувальна ніжэйшай, чым практычна гатовыя новабудоўлі. Калі ёсць дзе пажыць год-паўтара, а менавіта столькі цяпер трэба для будаўніцтва дома, то гэта добры спосаб сэканоміць. А ў некаторых выпадках можна нават разлічваць на растэрміноўку аплаты.
Акрамя таго, на ранніх стадыях будаўніцтва — вялікі выбар кватэр: можна выбраць і пад'езд, і паверх, і бок будынка, і планіроўку, і шмат чаго яшчэ. У той час як бліжэй да заканчэння будаўніцтва пакупнікі ўжо вымушаныя здавольвацца рэшткамі і ўжо па істотна больш высокім кошце. Напэўна, менавіта з гэтай прычыны ў некаторых фарміруецца меркаванне, што новабудоўляў быццам бы шмат, але няма чаго выбраць — усё таму, што самае цікавае ўжо набыта ў пачатку.
Будаўніцтва з нуля — ужо не рулетка
Усё ж такі хацелася б вучыцца на чужых памылках. Наколькі актуальныя ў цяперашні час рызыкі магчымага даўгабуду? Бо менавіта з-за гэтага пакупнікі сталі выбіраць варыянты з гатовых новабудоўляў.
— Складаны механізм атрымання зямельных участкаў і больш жорсткія патрабаванні да забудоўшчыкаў адсеялі слабыя і нядобрасумленныя кампаніі, — тлумачыць Наталля Жалава. — Даўгабуды былі вынікам працы тых забудоўшчыкаў, хто выходзіў на рынак толькі з адным домам і без вопыту работы. Тыя забудоўшчыкі, якія працуюць зараз на рынку, даражаць сваёй рэпутацыяй, таму выбудоўваюць дзейнасць з перспектывай на гады наперад. Больш за тое, цяпер некаторыя забудоўшчыкі завяршаюць будаўніцтва нават раней заяўленага тэрміну.
Стабілізацыя — так. Патанненне — наўрад ці
Раз ужо эксперты загаварылі аб ажыўленні сезоннасці на рынку, можа быць, восень прынясе актывізацыю пакупнікоў, а разам з ёй і карэкціроўку цэн? Спадарыня Жалава лічыць, што сур'ёзнага ўсплёску актыўнасці пакупнікоў з прыходам восені не будзе. Некаторае ажыўленне, безумоўна, стане адзначацца, але яно будзе не настолькі масавае, каб паўплываць на цэны. Павелічэнне цэн магчыма толькі абгрунтаванае — у залежнасці ад стадыі будаўнічай гатоўнасці, наяўнасці рамонту і г. д. Аб прыкметным зніжэнні цэн таксама пакуль гаварыць няма падстаў.
Мінскі другасны рынак кватэр губляе пакупнікоў
Па выніках ліпеня, на другасным рынку жылля сталіцы зафіксавана трывожная падзея: колькасць прададзеных кватэр апусцілася ніжэй адзнакі ў 900. Чым выклікана цяперашняе зніжэнне попыту, і якія наступствы ад яго можна чакаць?
— Апошняе лета з такой нізкай колькасцю прададзеных кватэр было ў 2014 годзе, калі на фоне надыходзячай хвалі чарговага крызісу пакупнікі ўжо не маглі сабе дазволіць набыць кватэру па новых цэнах, — успамінае намеснік дырэктара па продажах на другасным рынку жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Святлана Кудзелка. — Аднак, нягледзячы на ўяўнае падабенства, цяперашняя сітуацыя мае мала агульнага з падзеннем попыту чатырохгадовай даўніны: сённяшнім цэнам яшчэ далёка да ўзроўню 2014 года, а пагаршэння эканамічнай сітуацыі ў краіне не прадбачыцца.
— Калі казаць увогуле, то такая нізкая колькасць прададзеных у ліпені бягучага года кватэр — следства сезоннасці. Але калі разабрацца, то сезоннасць — гэта ж таксама не прычына, а следства.
Эксперт мяркуе, што попыт на ўласныя квадратныя метры будзе інтэнсіўны яшчэ як мінімум гадоў дзесяць. Да таго ж нерухомасць у сталіцы заўсёды была
выгадным укладаннем сродкаў і марай большасці нашых суайчыннікаў. Таму эфект сезоннасці паказвае на тое, што ў пэўны перыяд часу суадносіны цэн і даходаў насельніцтва не дазваляюць шырокім масам пакупнікоў вырашыць сваё жыллёвае пытанне. Але ўсё ж нават у такіх умовах перавага аддаецца новаму жыллю.
— Новабудоўлі заўсёды прыцягвалі пакупнікоў сваім статусам «новай кватэры», дзе ніхто да гэтага не жыў. Згодна з даследаваннем, практычна 80 % пакупнікоў кватэр другаснага рынку таксама разглядаюць і новабудоўлі: хтосьці толькі ўведзеныя ў эксплуатацыю, хтосьці толькі з чыставой аддзелкай, а хтосьці гатовы купляць нават на этапе будаўніцтва.
Прыгарад — танней
— Асобна варта вылучыць новабудоўлі ў прыгарадзе Мінска, якія з кожным годам усё больш перацягваюць патэнцыйных пакупнікоў кватэр другаснага сталічнага рынку. Для параўнання ў смалявіцкай новабудоўлі, якая здаецца ў эксплуатацыю ў сярэдзіне
2019 года без аддзелкі, паўнавартасную (з асобнай кухняй) аднапакаёвую кватэру плошчай 44 квадратныя метры з улікам растэрміноўкі можна набыць за 25 тысяч долараў. Аналагічная па плошчы кватэра на другасным рынку сталіцы будзе каштаваць каля 40 тысяч долараў, а ў мінскай новабудоўлі — каля 50 тысяч.
Ці, напрыклад, па кватэрах з аддзелкай — у фаніпальскім жылым комплексе «Бурштын», які здаюць у эксплуатацыю ў другой палове гэтага года, можна набыць аднапакаёвую кватэру з чыставой аддзелкай плошчай 43 «квадраты» за 38 тысяч долараў. У той жа час на другасным рынку Мінска гатовая да пражывання кватэра будзе каштаваць каля 47 тысяч долараў, а ў новабудоўлі горада — і таго больш.
Але, як падкрэслівае Святлана, гэта зусім не значыць, што другасны рынак больш зусім не цікавы пакупнікам.
— У ім перад новабудоўлямі ёсць бясспрэчныя перавагі. Па-першае, багацце выбару ў адносінах да лакацыі ў горадзе: бліжэй да работы, школы, дзіцячага садка ці проста ў цікавым месцы. Па-другое, гатоўнасць кватэр: толькі на другасным рынку можна сёння ўдарыць з прадаўцом па руках, а заўтра ўжо заехаць і жыць. У прыватнасці, гэта датычыцца гатовых да пражывання кватэр — з добрым рамонтам і мэбляй. Па-трэцяе, адсутнасць шуму ад рамонту, што праводзіцца суседзямі. Новабудоўлі часта прадаюцца без аддзелкі, і першы час у такім доме будзе шумна ад усеагульных работ.
І, як паказвае практыка, гэты «першы час» можа расцягвацца не на адзін год. А на другасным рынку можна знайсці кватэры ў зусім «маладых» дамах (2010-я гады), дзе ўсе жыхары зрабілі рамонты, ды і сама кватэра ўжо будзе з чыставой аддзелкай.
Адчувальных наступстваў ад ліпеньскага зніжэння колькасці здзелак на другасным рынку Мінска не адбылося: і цэны прапановы, і цэны здзелак засталіся на сваіх месцах. Спад попыту быў занадта кароткачасовы. З надыходам жніўня попыт вяртаецца на рынак — адбіваецца набліжэнне новага навучальнага і працоўнага сезонаў. Пачакаем.
Сяргей КУРКАЧ
А разам з імі навучанне, сацпакет і нават жыллё.
Беларусь — адзін з сусветных лідараў у галіне здабычы і глыбокай перапрацоўкі торфу.
«Мы зацікаўлены, каб да нас прыязджалі».
