Па выніках верасня колькасць выстаўленых на продаж кватэр паменшылася да мінімальнага за 2017 год узроўню ў 6 700. Аналагічны аб'ём прапановы адзначаўся і ў кастрычніку мінулага года. Але падобны ўзровень, з пункту гледжання суадносін попыту і прапановы, нельга назваць нізкім — ён з'яўляецца нармальным для Мінска. Пасля даволі актыўнага лета ў верасні на 10—15% паменшылася колькасць зарэгістраваных здзелак. А гэты факт ужо дае падставу для разваг наконт таго, што рынак гатовы для далейшага вітка зніжэння цэн. Каб прафесійна ацаніць сітуацыю на мінскім рынку жылля і скласці прагноз на наступныя некалькі месяцаў, карэспандэнт «Звязды» пагутарыў з вядомым экспертам у сферы жыллёвай нерухомасці — старшынёй савета Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» (БелАН) Мікалаем Прасталупавым.
Попыт на маленькія кватэры
Прыйшла восень — пачала зніжацца і пакупніцкая актыўнасць. У параўнанні з канцом лета, у верасні яна знізілася практычна на 17%. Гэта павінна выступіць нагляднай перасцярогай для тых прадаўцоў кватэр, якія ў зніжэнні кошту крэдытаў убачылі пачатак перыяду росту цэн. Мы адзначаем такія выпадкі па цэнах, якія самастойна выстаўляюцца прадаўцамі пры продажы кватэр. Пры гэтым большасць з іх да гэтага часу працягваюць заставацца ў стане «актыўнага пошуку» новага гаспадара. На практыцы ж цэны рэальных здзелак на працягу ўсяго 2017 года застаюцца прыкладна на адным узроўні — адзначаюцца толькі нязначныя ваганні, абумоўленыя якаснай структурай прададзеных у тым ці іншым месяцы кватэр.
Нягледзячы на значна «патаннеўшыя» за апошні год крэдыты, дагэтуль пераважная частка зарэгістраваных у цяперашні час здзелак уяўляе сабой не куплю з «нуля», а набыццё больш прасторнай кватэры ўзамен наяўнай.
Пры гэтым «пашырэнне» адбываецца не толькі па прынцыпе «плюс адзін» пакой — нярэдкія выпадкі пашырэння з адна- або двухпакаёвых кватэр адразу на трох- ці чатырохпакаёвыя.
У сітуацыях «замены» кватэры на больш прасторную асноўная складанасць з'яўляецца ў аб'яднанні працэсаў продажу і набыцця кватэры ў адзіны механізм. Справа ў тым, што сямейныя пакупнікі не могуць сабе дазволіць выехаць з прададзенай кватэры і пасля гэтага павольна шукаць новае жыллё. Людзі імкнуцца заехаць у новую жылплошчу прама са старой, бо яны, як правіла, забіраюць з сабой наяўную мэблю, бытавую тэхніку, ды і дзяцей не хочацца далёка вазіць у садок і школу.
Асноўны аб'ём пакупніцкага попыту сканцэнтраваны на адна- і двухпакаёвых кватэрах. На іх долю прыпадае больш за 80% заявак на куплю кватэр, пры гэтым з невялікім адрывам лідзіруюць аднапакаёвыя. Трохпакаёвыя кватэры цікавяць пакупнікоў значна менш — толькі 16% запытаў. А на кватэры з чатырма і больш пакоямі ўвогуле патрэбен асаблівы пакупнік — зараз далёка нямногім пад сілу не толькі купіць падобную кватэру, але і пасля ўтрымліваць яе. Таму падобнымі прапановамі цікавіцца толькі каля 4% патэнцыйных пакупнікоў.
Цэны вагаюцца
Як і на працягу года, гэтай восенню пераважная частка пакупнікоў набывае кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў якія патрабуюць правядзення як мінімум касметычнага рамонту.
Далей мы прапануем цэны рэалізацыі стандартных сталічных кватэр за верасень. У залежнасці ад якасці жылля існуе мінімальная і сярэдняя цана на яго. Напрыклад, мінімальная цана квадратнага метра аднапакаёвай кватэры пачынаецца з 850 долараў, двухпакаёвай — з 825 долараў, а трохпакаёвай — з 815 долараў. Мінімальны кошт аднапакаёвай кватэры (маласямейкі) стартуе з 28 тысяч долараў. Двухпакаёўка ў такім фармаце на мінімуме каштуе ў сярэднім 38 тысяч долараў, а трохпакаёвая кватэра — 43 тысячы долараў.
Сярэдняя цана стандартнага па якасці жылля пачынаецца з 1100 долараў за квадратны метр аднапакаёвай кватэры, двухпакаёўкі — з 995 долараў, трохпакаёўкі — з 970 долараў. Сярэдні кошт аднапакаёвай кватэры ўжо пачынаецца з 41 тысячы долараў, двухпакаёўка каштуе 49 тысяч долараў, а трохпакаёвае жыллё — 64 тысячы долараў.
Разам з тым сёння ў продажы і кватэры, гатовыя да пражывання. Гэта жыллё прадаецца з якасным рамонтам, мэбляй, а ў некаторых выпадках і з бытавой тэхнікай. Такія жылыя памяшканні таксама карыстаюцца стабільным попытам. Іх выбірае каля траціны пакупнікоў.
— Гатовыя да пражывання кватэры — гэта не элітныя, а проста са свежым сучасным рамонтам і мэбляй кватэры, якія дазваляюць новым уласнікам пры ўездзе не думаць аб давядзенні жылля да ладу, а адразу пачынаць жыць з камфортам, — тлумачыць намеснік дырэктара па продажах на другасным рынку жылля агенцтва нерухомасці «Твая сталіца» Святлана Кудзелка. — Падобныя кватэры могуць размяшчацца ў любым раёне горада, і тэарэтычна ў любым доме — няхай гэта будзе проста «панэлька» або новабудоўля. Але ўсё ж яны найбольш цікавыя пакупнікам, калі размяшчаюцца ў свежых дамах — маладзейшых за 2009 год пабудовы. У гэтым выпадку пакупнікоў прыцягваюць больш цікавыя планіроўкі і лепшы стан месцаў агульнага карыстання. Акрамя таго, часцяком у маладых дамах кватэры больш прасторныя, чым у «панэльках» 90-х гадоў.
Цэны гатовых да пражывання кватэр таксама адрозніваюцца суадносна з якасцю рамонту і напаўнення. Мінімальная цана квадратнага метра такіх цалкам падрыхтаваных апартаментаў складае 1050 долараў для аднапаёвак, для двухпакаёвак — 950 долараў, для трохпакаёвак — 850 долараў. Мінімальны кошт аднапакаёвай кватэры будзе 34,8 тысячы долараў, двухпакаёвай — 50 тысяч долараў, трохпакаёвай — 58 тысяч долараў. Сярэдняя цана гатовых аднапакаёвых кватэр пачынаецца з 48 тысяч долараў, двухпакаёвак — з 72 тысяч, а трохпакаёвых кватэр — з 81 тысячы долараў.
Асобным радком у прапанове запісаны асобныя пакоі ў шматпакаёвых кватэрах. Такое жыллё карыстаецца невялікім, але стабільным попытам. Цэны на яго вагаюцца яшчэ мацней — ад 10 да 20 тысяч долараў.
Сучасная прапанова
Па стане на пачатак кастрычніка, больш за ўсё ў Мінску прапануецца на продаж двух- і трохпакаёвых кватэр — каля 2 300 і 2 200 кватэр адпаведна. Аднапакаёвых кватэр крыху менш — каля 1 700 кватэр. Істотна менш кватэр з чатырма і больш пакоямі — каля 740, але на падобныя кватэры і адпаведны невысокі попыт.
Перш чым спыніць выбар на канкрэтнай кватэры, пакупнікі, як правіла, разглядаюць 5—7 варыянтаў. Пры гэтым колькасць прагледжаных кватэр залежыць не ад колькасці пакояў у кватэры, а хутчэй ад патрабаванняў пакупніка. Але ў любым выпадку нават самыя патрабавальныя пакупнікі, як правіла, знаходзяць тое, што шукалі, ужо на шостым праглядзе. Менавіта таму, нягледзячы на высокую актыўнасць пакупнікоў, так важна, выстаўляючы кватэру на продаж, ставіць аб'ектыўную цану, не кажучы ўжо пра недапушчальнасць яе завышэння. Бо пакупнікі фарміруюць спіс кватэр для прагляду, зыходзячы ў першую чаргу з цаны. І ў большасці выпадкаў «пераацэненыя» прадаўцамі кватэры застаюцца без увагі ў канцы гэтага спісу, з-за чаго надоўга «завісаюць» у продажы.
Адзін, максімум два працэнты
Мабыць, самае цікавае, аб чым пытаемся ў спецыялістаў, — прагнозы, далёкія і не вельмі. Дык вось, Мікалай Прасталупаў лічыць, што да новага года засталося няшмат, а таму патаннець жыллё істотна не паспее — не больш чым на 2%. Гэта патанненне можна нават сур'ёзна не ўлічваць. Больш цікава, а што будзе далей? Наш эксперт упэўнены, што і налета будзе працягвацца невялікае патанненне. А да лета зніжэнне якраз і дасягне 5 працэнтаў.
Сяргей КУРКАЧ
Амаль тысяча дзвесце чалавек збяруцца, каб вырашаць найважнейшыя пытанні развіцця краіны.
Расказаў першы намеснік старшыні Дзяржаўнага камітэта па навуцы і тэхналогіях Рэспублікі Беларусь Дзяніс Каржыцкі.
Як вакцыны выратоўваюць жыцці і чаго можа каштаваць іх ігнараванне?
Аляксандр Курэц – самы малады народны выбраннік у сваім сельсавеце і адзіны дэпутат сярод сваіх калег па службе.
